Średnio za wynajem małego mieszkania w Szczecinie trzeba zapłacić 2500 zł

Rynek najmu osiągnął stan, który można porównać do równowagi. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że roczna zmiana przeciętnych stawek najmu wyniosła 2,9 proc. w całym kraju, ale co ciekawe znaczące wzrosty odnotowano właśnie w Szczecinie - aż prawie 8 proc. rok do roku. I to dotyczy przede wszystkim małych mieszkań, czyli tych do 35 m2 (średnie mieszkania to te od 35 do 60 m2, a duże to powyżej 60 m2).

I tak w tej chwili za najem małego mieszkania w Szczecinie trzeba zapłacić 2345 zł miesięcznie (bez opłat administracyjnych i licznikowych), za mieszkanie średniej wielkości - 3000 zł miesięcznie, a mieszkanie duże to miesięczny koszt najmu powyżej 3000 zł - w zależności od powierzchni.

- Na rynek najmu wpływ będzie miał nowy program „Mieszkanie na start”. Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%” - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. - Poprzedni program oferował tak niskie raty, że w zdecydowanej większości przypadków były one niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Przenosiny z mieszkania najmowanego do własnego były więc bardzo łatwe. W przypadku nowego programu sytuacja nie będzie już tak jednoznaczna.

- Z naszych wyliczeń wynika, że program będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin - twierdzi Jarosław Sadowski. - Małżeństwo z trójką dzieci będzie miało ratę niższą niż koszt najmu aż w większych miastach. Dotyczy to zakupu mieszkania o powierzchni 70 m2, kupowanego po przeciętnej cenie, za preferencyjny kredyt na 30 lat. Jedynym miastem, w którym najem jest tańszy dla takiej rodziny jest Kraków.

Jak obliczyli eksperci, w Szczecinie singiel kupujący mieszkanie o powierzchni około 30 m kw. będzie musiał zapłacić ratę kredytu około 1900 zł miesięcznie para kupująca mieszkanie o powierzchni około 50 m kw. 2350 zł, a rodzina z trójką dzieci za mieszkanie o powierzchni około 70 m2. 1670 zł miesięcznie.

W zestawieniu Kraków wyróżnia się jako jedyne miasto, w którym rata preferencyjnego kredytu jest wyższa niż koszt najmu nawet dla rodziny z trójką dzieci. Co więcej, wysokość takiej raty dla tej rodziny jest wyższa niż w Warszawie, mimo że to w stolicy ceny mieszkań są wyższe.

Te nietypowe wyniki wynikają z jednej z zasad programu, która mówi, że jeśli w mieście będącym stolicą województwa, wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15 proc. wyższa niż wartość dla całego kraju, kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem zostaje zwiększona o co najmniej 10 proc. Jeśli z kolei będzie wyższa o co najmniej 30 proc., kwota jest zwiększana o 20 proc.

Eksperci pokazali także wyliczenia dotyczące rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność ta spada w związku ze wzrostem cen mieszkań oraz stabilizacją stawek najmu. Żeby kupić mieszkanie trzeba więc płacić coraz więcej, a dochód z najmu pozostaje na zbliżonym poziomie jak przed rokiem.

Średnia rentowność netto przy zakupie „za gotówkę” i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3 proc., dla lokali średniej wielkości 4,8 proc., a dla dużych 4,3 proc.

W Szczecinie ta rentowność wynosi dla małych mieszkań 6 proc., dla średnich 5,1 proc. a dla dużych 4,8 proc.

Należy jednak dodać, że osoba, która kupiła mieszkanie na wynajem rok temu, zarobiła nie tylko około 5 proc. netto z wynajmu, ale również zyskała na wzroście wartości swojej nieruchomości. W analizowanych przez nas 17 miastach taki wzrost w 2023 r. wyniósł średnio aż 16 proc.

Podane rentowności najmu to wartości netto, czyli po uwzględnieniu dodatkowych kosztów. Nasze wyliczenia obejmują prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Rentowność w IV kw. 2023 r. można więc porównać do oprocentowania lokaty bankowej, które wynosi 6,54% brutto dla małych mieszkań, 5,9% brutto dla średniej wielkości i 5,26% brutto dla dużych.