Prawo budowlane. Umowa z wykonawcą tylko na piśmie

- Firma żąda ode mnie dodatkowych pieniędzy za nadprogramowe roboty. Czy to uczciwe? - pyta.

- W ubiegłym roku rozpocząłem budowę domu jednorodzinnego. Wykonawcę polecili mi znajomi, bo byli bardzo zadowoleni z jego usług. Majster był zdecydowanie niechętny sporządzaniu jakichkolwiek umów na piśmie. Ponieważ o dobrego wykonawcę było trudno, zgodziłem się.

Nie chciał żadnych zaliczek. Rozliczenia następowały po zakończeniu kolejnych etapów. Robota została wykonana, lecz nie mogliśmy w końcu dojść do porozumienia finansowego. Firma żąda dodatkowych pieniędzy za nadprogramowe roboty.

Jestem też po dziś dzień trapiony mnóstwem fuszerek ekipy. Niektóre elementy budynku wykonali inaczej niż się umówiliśmy. Wykonawca broni się, że wszystko akceptowałem, co nie jest prawdą.

Zasłania się także odpowiedzialnością kierownika budowy, którego nie mam zamiaru obciążać, bo jest moim dobrym znajomym. Co mogę w tej sytuacji zrobić? - pyta Czytelnik.

- Umowa o roboty budowlane jest opisana w Kodeksie cywilnym - wyjaśnia Marcin Wujaszek, specjalista z inspekcji handlowej. - Z art. 648 k.c. wynika, że umowa taka powinna być stwierdzona na piśmie. Brak formy pisemnej nie powoduje wprawdzie nieważności umowy, jednak jest znacznym utrudnieniem w dochodzeniu swoich racji przez inwestora. W świetle prawa jest pan traktowany jako konsument. Będzie pan mógł zatem skorzystać z możliwości dochodzenia swoich praw przed sądem m.in. poprzez dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron. Zeznania świadków zwykle jednak nie są tak wiarygodne, jak dokumenty.

PROJEKT BUDYNKU

- By jednoznacznie ustalić zakres robót powinien pan dokładnie przestudiować rozwiązania zawarte w projekcie budynku - mówi specjalista. - Dokumentacja jest składową częścią umowy o roboty budowlane. Rozbieżność wykonanych robót z projektem jest odpowiednią podstawą do formułowania roszczeń. Niestety, nie da się uniknąć pytań o rolę kierownika budowy.

Jeśli w dzienniku budowy potwierdził on prawidłowość wadliwych robót, a zwłaszcza dokonanych zmian, to trudno znaleźć podstawy do uniknięcia przez niego odpowiedzialności prawnej.

Rola kierownika budowy jest niezwykle ważna. Powinien reagować w newralgicznych momentach, wskazując na nieprawidłowe prowadzenie robót przez wykonawców i odmawiając ich zatwierdzenia. Koleżeński układ z kierownikiem okazał się zatem raczej obciążeniem niż zaletą.

Należy również pamiętać, że zmiany dokonane samowolnie w robotach budowlanych (względem zapisów projektu i decyzji o pozwoleniu na budowę) powodują naruszenie przepisów prawa budowlanego, za co obciąża się inwestora.

Szukasz kredytu hipotecznego, zastanawiasz się nad zmianą mieszkania albo kupnem domu? Wejdź do serwisu Nieruchomości

W momencie składania reklamacji wykonanych robót budowlanych powinien pan pamiętać o formie pisemnej. Należy dokładnie określić, jakie roboty zostały wykonane wadliwie, oraz dokładnie sformułować swoje żądania. Być może dojdzie do porozumienia i rozstrzygnięcie sporu przez sąd nie będzie konieczne?

Trzeba pamiętać, że wykonawca będzie miał podobne do pańskich problemy. Brak umowy na piśmie nie pozwoli mu na jednoznaczne wykazanie (np. przed sądem), jaką wysokość wynagrodzenia ustalono.

- Ze względu na wagę sprawy, w przypadku braku możliwości polubownego jej załatwienia warto zastanowić się nad możliwością skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej. Przedstawiony przez pana przypadek prowadzi do oczywistego wniosku - sporządzajmy zawsze umowy na piśmie z wykonawcami robót budowlanych - dodaje M. Wujaszek.