Renta za dom

Seniorzy w Polsce, chcący wykorzystać komercyjnie własność nieruchomości mogą liczyć tylko na rentę dożywotnią – produkt finansowy obarczony dużym ryzykiem. Odwrócony kredyt hipoteczny to prawo z wadą więc nie działa. Ma to się wkrótce zmienić za sprawą zmian w kodeksie cywilnym, które szykowane są w Ministerstwie Sprawiedliwości. Dokładnie chodzi o art. 388 kodeksu cywilnego, który ma chronić najsłabszych obywateli m.in. przed wyłudzeniami.

Najlepiej z opłacaniem rachunków „domowych” radzą sobie seniorzy, choć ich emerytury są jednymi z najniższych w Europie. Spłata zobowiązań jest dla nich kwestią honorową. Problem w tym, że mimo waloryzacji emerytur czy trzynastek w budżetach domowych seniorów coraz częściej pojawia się deficyt.

W Polsce wciąż nie ma Ustawy regulującej rynek umów o dożywocie, a to oznacza, że każda osoba prywatna, nawet ta, która nie będzie w stanie wywiązać się z zawartych w umowie zobowiązań, może przejąć mieszkanie Seniora. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że 99 proc. rynku stanowią umowy o dożywocie zawierane przez osoby prywatne, a 1 proc. umowy podpisywane przez Fundusze Hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych i przestrzegające Zasad Dobrych Praktyk.

Z danych Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej wynika, że 80 proc. polskich seniorów posiada na własność nieruchomość. Dzięki uwolnieniu kapitału zamrożonego w tej nieruchomości osoby starsze mogłyby poprawić swoją sytuację finansową, zwłaszcza, że nie mają zbyt wielu oszczędności, a polskie emerytury są jednymi z najniższych w Europie. Sposobów jest kilka. Pierwszy z nich to podnajęcie pokoju lub części domu. Drugi: renta dożywotnia, czyli przekazanie prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia pieniężne. Trzeci: sprzedaż mieszkania lub domu oraz przeprowadzenie się do mniejszego lokum.

W Stanach Zjednoczonych (na mocy zarządzenia nazywanego Plain Writing Act, pochodzącego z 2010 roku) wszystkie pisma, które wychodzą z urzędów federalnych do obywateli muszą być napisane zrozumiałym językiem. Obywatel, który otrzyma pismo urzędowe i uzna, że czegoś nie rozumie – może pozwać państwo za to, że go niedoinformowało. A w Polsce?

Przygotowany przez rząd projekt ustawy o rencie dożywotniej, po szerokich konsultacjach powinien przekształcić się w prawo, które zagwarantuje seniorom w pełni bezpieczne korzystanie z tzw. hipoteki odwróconej. To szansa na wsparcie głodowych często emerytur potencjałem finansowym zamrożonym w posiadanych przez seniorów mieszkaniach i domach.

Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że od 2008 do końca 2017 roku zawarto w Polsce 75 tys. umów o dożywocie dotyczących nieruchomości. Aż 55 tys. z nich dotyczyło nieruchomości nierolniczych. Poza umowami o dożywocie funkcjonują w kraju prywatne umowy pożyczek pod zastaw nieruchomości oraz umowy renty, w ramach których przechodzi do przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Problem w tym, że umowę o dożywocie może dziś zawrzeć każdy, a to zwiększa skalę nadużyć. Gdyby rynek hipoteki odwróconej był uregulowany, wszystkie tego typu umowy mogłyby być zawierane w ramach profesjonalnej usługi finansowej. Jak jest teraz?

Czym różni się umowa przedwstępna od umowy przyrzeczonej? Kto przygotowuje wycenę nieruchomości? Kto pokrywa koszty operatu szacunkowego? Na te i inne pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Luty przynosi dobre wieści co do emerytur. Ci, którzy je pobierają dostaną najwyższą w ostatnich latach prawie 3-procentową waloryzację. Najmłodsi, którzy o emerytury zaczną się na serio martwić za lat kilkanaście lub później - dostali zapowiedź wsparcia w postaci pracowniczych planów kapitałowych. Ale gdy na te dobre nowiny spojrzeć chłodnym okiem, okaże się, że to co najwyżej listki figowe, które nie są w stanie przesłonić prawdy: polski emeryt teraz - i długo w przyszłości - jest biedny!

O rencie dożywotniej wiadomo już wiele. Jest to rozwiązanie przeznaczone dla seniorów, którzy są właścicielami mieszkania lub domu. W zamian za prawo własności do nieruchomości, mogą oni otrzymać comiesięczne świadczenia pieniężne. Jakie? Według KPF, średnia wysokość renty dożywotniej w Polsce to ok. 1000 zł miesięcznie, choć wg. Funduszu Hipotecznego DOM, w Warszawie, Gdańsku i innych dużych miastach zdarzają się klienci, którzy otrzymują miesięcznie 2500-6000 zł. Czy do renty dożywotniej kwalifikują się jedynie mieszkania hipoteczne? Czy świadczenia podlegają waloryzacji? Wreszcie, czy mieszkanie objęte umową, można wynająć?

Dla coraz liczniejszej grupy Polaków inwestycje w nieruchomości stają się realną alternatywą dla niepewnych dochodów z przyszłej emerytury. Z wyliczeń Narodowego Banku Polskiego wynika, że w największych miastach nawet 70% zakupów mieszkań odbywa się za gotówkę. Znacząca część z nich - choć nikt do końca nie wie jaka – to inwestycje w mieszkania na wynajem. Eksperci NBP wskazują wprost – nieruchomości stały się nie tylko alternatywnym sposobem oszczędzania, ale też inwestycjami na przyszłość.

Przyjęta z wielkim szumem medialnym ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym okazała się niewypałem. Mija kolejny rok, a na zaoferowanie takiego produktu nie zdecydował się żaden bank. Czy wypali druga próba podejścia do uruchomienia kapitału drzemiącego w majątku seniorów - ustawowe uregulowanie prywatnej renty dożywotniej?

W ostatnich latach można było zaobserwować spadek liczby podpisywanych umów, choć rok 2017 to zdecydowana zmiana trendu na wzrostowy.

Z danych Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) wynika, że średnia wysokość renty dożywotniej w Polsce to 1000 zł miesięcznie. Stawki mogą się różnić, w zależności od wartości nieruchomości, płci i wieku seniora. Zdarza się, że wynoszą kilkaset lub kilka tysięcy zł. Świadczenie pieniężne otrzymuje się w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości. Jak bezpiecznie zawrzeć umowę renty dożywotniej? Na co zwrócić szczególną uwagę?

Przenosząc prawo własności lokalu lub domu, względnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bardzo często zastanawiamy się w jaki sposób zabezpieczyć zapłatę ceny. Może się bowiem zdarzyć, że nabywca będzie zwlekał z uiszczeniem należnej nam kwoty. W takim przypadku warto skorzystać z art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM, wyjaśnia w jaki sposób interpretować ten przepis.