Cena to nie wszystko

Wybór odpowiedniej działki, pozwoli nam uniknąć wielu problemów. (Kuba Krzysiaki) To drugi - obok ceny - powód tego, że coraz częściej budujemy na ziemi, która nie jest do tego celu przygotowana.

Takie decyzje niosą za sobą liczne niespodzianki. By ich uniknąć, należy zlecić badania gruntu geologowi lub geotechnikowi.

- Aby czuć się bezpiecznie w nowym domu, grunt pod nim musi być spoisty - informuje Marian Byrski, geolog. - Trzeba wykonać odwierty w czterech rogach działki oraz w środku i wykluczyć niespodzianki, które kryje ziemia zarośnięta roślinnością.

Można bowiem trafić m.in. na namuły i torfy, na których nie wolno budować, a także na niebezpieczne osuwiska czy też niegdysiejsze wysypiska śmieci, zarośnięte i niewidoczne, ale zawsze niebezpieczne, bo w skumulowanych pod warstwami ziemi śmieciach tworzą się szkodliwe opary gazów. Badanie geologiczne określi też, jak wysoki jest w danym miejscu poziom wód gruntowych. Jeśli woda jest wysoko, nie można na takim terenie budować piwnic oraz trzeba posadowić dom na odpowiednio przygotowanych fundamentach.

Rolna na budowlaną

Ktoś, kto chce szybko rozpocząć budowę i pyta o działkę budowlaną na wsi, nie powinien dać się zwieść informacji właściciela kawałka upatrzonej łąki, że przeznaczenie interesującego kawałka gruntu jest obecnie rolne, ale szybko będzie można zmienić je na budowlane.

- Procedury powstawania i zmiany planów przestrzennego zagospodarowania są skomplikowane i długotrwałe - mówi Ewa Oglęcka, architekt i urbanista. - A pojęcie "odrolnienia ziemi"; niespotykane w żadnym europejskim kraju. Tak naprawdę bowiem ziemia albo jest przeznaczona pod budowę, albo pod uprawy rolne, usługi, infrastrukturę itp.

Warunki zabudowy

Najpewniejsze informacje o przeznaczeniu gruntu zawiera plan zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma - decyzja o warunkach zabudowy, którą wydaje urząd miasta lub gminy. Należy się o nią zwrócić (na piśmie) do wydziału architektury i urbanistyki.

Warto jednak pamiętać, że z decyzją o warunkach zabudowy powinniśmy się zapoznać przed kupnem działki, a nie dopiero po uzyskaniu aktu własności.
Decyzja, podobnie jak i plan, określa różnego rodzaju warunki, które będzie musiał spełnić dom wybudowany na upatrzonej działce: rodzaj i kąt nachylenia dachu, długość elewacji, maksymalną powierzchnię zabudowy. Z tych dokumentów dowiemy się przede wszystkim najważniejszego: czy będziemy mogli wybudować dom na gruncie, który sobie upatrzyliśmy.

Niestety, analiza warunków danego gruntu, wykonywana przez urbanistów, a także przez wodociągi, zarząd dróg i inne, sprawia, że ten proces trwa długo. Najlepiej byłoby, gdyby właściciel gruntu, który ma zamiar sprzedać kawałek ziemi, sam postarał się o decyzję o warunkach zabudowy. Wówczas o wiele szybciej dochodziłoby do zawarcia transakcji, a przyszły nabywca pozbyłby się wszystkich wątpliwości. Decyzja ma jednak określony czas ważności. Jeśli więc sprzedający jest w posiadaniu takiego dokumentu, przyszły nabywca musi sprawdzić, czy nadal jest on ważny.