Ponad 2 000 zł za wynajem 45-metrowego mieszkania w Szczecinie. Ceny znowu idą w górę

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w kwietniu najem mieszkań zdrożał w 10 miastach. W porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są wyraźnie wyższe, przeciętnie o 8,8 proc.
Liczba dostępnych ofert najmu w badanych miastach (35 tys.) nieco spadła. Ale jak zauważają eksperci, popyt na najem może w kolejnych miesiącach spaść, ponieważ w większości miast najem będzie droższy niż wyniesie rata „Bezpiecznego kredytu 2%”.

Wzrost kosztów najmu w ciągu ostatnich 12 miesięcy, to w dużej efekt tego co działo się wiosną ubiegłego roku. Nagle pojawił się ogromny popyt — napływu uchodźców wskutek wojny w Ukrainie. Podaż mieszkań na wynajem była zbyt niska, aby temu podołać więc ceny mocno wzrosły. Największe zmiany w porównaniu z kwietniem 2022 r. pojawiły się w Rzeszowie (18 proc.), Warszawie (16 proc.) oraz Krakowie (13 proc.).

W ostatnich kilku miesiącach stawki najmu były już jednak dość stabilne. Od stycznia średnia zmiana to zaledwie 0,1 proc. Było to możliwe, ponieważ zdecydowanie wzrosła dostępność mieszkań na wynajem. W kwietniu 2022 r. odnotowano tylko 18 tysięcy aktywnych ogłoszeń. W kwietniu tego roku było to już 35 tysięcy, a więc niemal 2-krotnie więcej. To jednak wciąż mniej niż 2 lata temu (53 tys.).

- Gdy ofert na najem mieszkań było dużo, to stawki najmu spadały — zauważa Jarosław Sadowski z Expandera. - Wydaje się więc, że liczba aktywnych unikalnych ofert na poziomie pomiędzy 30 a 40 tys. jest poziomem równowagi adekwatnym do normalnych warunków rynkowych. Poziom taki nie powoduje ani drastycznych wzrostów, ani mocnych spadków cen.

W Szczecinie w tej chwili za wynajem mieszkania o powierzchni około 45 metrów kwadratowych trzeba zapłacić (bez opłat licznikowych i administracyjnych) 2368 zł. Drożej jest we Wrocławiu, Warszawie, Gdańsku.

Rentowność inwestycji w mieszkania powoli spada

W 2023 r. konsekwentnie, choć bardzo powoli, pogarszają się wskaźniki opłacalności inwestowania w mieszkania na wynajem. Choć stawki najmu są stabilne, to rosną ceny mieszkań. Wyższa cena zakupu przy stabilnych przychodach z najmu oznacza mniejszy zysk.

W tej chwili w Szczecinie rentowność inwestycji netto, gdy mieszkanie wynajęte jest przez 12 miesięcy wynosi 6 proc. jednocześnie odpowiednik oprocentowania brutto dla lokaty bankowej w Szczecinie to 7,4 proc.

W całej Polsce, po uwzględnieniu w wyliczeniach podatku (ryczałt 8,5 proc.) i doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, rentowność zakupu 50-metrowego mieszkania wynosi przeciętnie 5,4 proc. To przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz zakupu bez udziału kredytu. To tyle ile można zarobić na lokacie z oprocentowaniem 6,7 proc.

Rata „Bezpiecznego kredytu 2%” zwykle będzie niższa niż koszt najmu

- Dla wielu osób, które chciałyby zmienić mieszkanie najmowane na własne mamy dobre informacje - prognozuje Jarosław Sadowski. - Aż w 13 z 16 dużych miast pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2%” o okresie spłaty 30 lat będzie niższa niż koszt najmu nawet w przypadku braku wkładu własnego. Gdy wydłużymy okres do 35 lat, to raty będą niższe niż koszt najmu we wszystkich dużych miastach. Warto też dodać, że jeśli ktoś będzie posiadał wkład własny, to oczywiście rata będzie jeszcze niższa niż w naszych wyliczeniach. Kolejną dobrą informacją jest to, że w pierwszych 10 latach spłaty raty takiego kredytu są malejące. Korzyści z miesiąca na miesiąc będą więc coraz większe.

W Szczecinie pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2 % przy kupnie około 50-metrowego mieszkania wynosić będzie 1952 zł. To o 416 zł mniej niż trzeba za podobne mieszkanie zapłacić za sam najem.

- Najbardziej opłacalna będzie taka zamiana w Szczecinie - twierdzą eksperci. - Pierwsza rata preferencyjnego kredytu, przy okresie spłaty 30 lat, będzie o 416 zł niższa niż koszt najmu. Na kolejnych miesiącach jest Warszawa (367 zł) i Sosnowiec (349 zł). Z kolei rata wyższa niż stawka najmu, przy okresie spłaty 30 lat, pojawi się w Poznaniu (61 zł), Białymstoku (31 zł) i Gdyni (13 zł).

Oczywiście należy dodać, że nawet jeśli rata i koszt najmu są do siebie zbliżone, to w długim okresie bardziej opłaca się zakup. Kupione mieszkanie w każdej chwili można sprzedać i w ten sposób odzyskać część pieniędzy wydanych na spłatę rat. Tych wydanych na najem nie da się natomiast odzyskać. Poza tym raty płaci się tylko do momentu spłaty zadłużenia, a za najem trzeba płacić zawsze, gdy mieszkamy w danym mieszkaniu.

Najem oczywiście także ma zalety. Daje dużo większą mobilność. Mieszkanie można zmienić bardzo szybko. Nie wymaga tak wielu formalności, ani posiadania zdolności kredytowej. W początkowym etapie kariery zawodowej wydaje się więc lepszym rozwiązaniem.