Na razie na rynku najmu mieszkań panuje zastój. W Szczecinie przeciętna cena wynajmowanego mieszkania to teraz 53 zł za m kw.

Program „Bezpieczny kredyt 2%” pozwala wielu młodym osobom przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. We wszystkich miastach rata takiego kredytu jest niższa niż koszt najmu. Na przeprowadzce do własnego mieszkania najwięcej można zaoszczędzić w Warszawie (548 zł miesięcznie), a najmniej w Białymstoku (144 zł miesięcznie).

Od października 2022 r. obserwujemy stabilizację na rynku najmu. Jest to niemal naprzemienny cykl miesięcznych wzrostów i spadków stawek najmu. W maju i czerwcu ten trend był kontynuowany. W maju koszt najmu był o 1,23 proc. niższy niż kwietniu, a w czerwcu nastąpił wzrost o 0,56 proc. Gdy jednak dokładniej przyjrzymy się tym zmianom, to ta stabilizacja coraz bardziej zaczyna wyglądać na początek trendu spadkowego. Średnia zmiana stawek najmu w tym okresie pokazuje niewielki spadek o 0,4 proc. Uwagę zwraca też to, że w czerwcu nowych ofert dodano na portale aż o 25 proc. więcej niż w maju.

Wyraźniejsze spadki stawek najmu widać w danych kwartalnych. Najbardziej tanieją mieszkania średniej wielkości (35-60 m 2), bo średnio o 3,1 proc. W przypadku dużych mieszkań (powyżej 60 m 2) przeciętna zmiana wyniosła -3 proc. Najwolniej taniał najem małych mieszkań (do 35 m 2), bo o 1 proc.

W tej chwili w Szczecinie przeciętny miesięczny koszt najmu mieszkania bez opłat licznikowych i administracyjnych wynosi 53 zł za metr kwadratowy. To w porównaniu ze styczniem tego roku więcej o 4 proc.

Jeśli chodzi o podział na poszczególne mieszkania to ta średnia wygląda zupełnie inaczej.

• za najem małego mieszkania średnia wynosi w Szczecinie 65 zł za metr kwadratowy
• za najem średniego mieszkania ta średnia w Szczecinie wynosi 50 zł za metr kwadratowy
• za najem dużego mieszkania średnia cena za najem w Szczecinie wynosi 41 zł za metr kwadratowy

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największe spadki kosztu najmu odnotowano w przypadku dużych mieszkań w Gdyni. Trzeba jednak dodać, że stawki dla małych i średnich mieszkań w tym mieście wzrosły (odpowiednio o 5 proc. i 2,4 proc.). Patrząc całościowo na poszczególne miasta, najsłabiej radzą sobie Bydgoszcz i Wrocław, gdzie stawki spadają we wszystkich segmentach. Najem dużego mieszkania we Wrocławiu staniał aż o 7,4 proc., średniej wielkości o 3,8 proc., a małego o 3 proc.
Jedynym miastem, w którym stawki najmu we wszystkich segmentach były wyższe niż w I kwartale jest Gdańsk.

Pierwszym powodem zastoju na rynku wynajmu mieszkań to nasycenie rynku mieszkaniami. Wszystko wskazuje na to, że na początku roku został osiągnięty poziom równowagi popytu i podaży. Na rynek trafia jednak coraz więcej mieszkań. Z kolei popyt zaczyna się kurczyć. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%” w najbliższych miesiącach dziesiątki tysięcy osób kupi swoje pierwsze w życiu mieszkanie lub zbuduje dom. Część z nich była dotychczas najemcami i wkrótce się wyprowadzi do własnego M. Będzie to miało znaczący wpływ na sytuację na rynku najmu.

Przeprowadzek z mieszkań najmowanych do własnego lokum będzie bardzo dużo w najbliższym czasie. Wynika to z tego, że przez wiele miesięcy osoby młode nie miały możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Dlatego były zmuszone odkładać na przyszłość zakup własnego mieszkania czy budowę domu. Zmienił to program „Bezpieczny kredyt 2%”. Można go uzyskać bez wkładu własnego. Dostępna kwota kredytu jest o ponad 30 proc. wyższa niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Taki kredyt jest też bardzo tani dzięki dopłatom, które mocno obniżają raty w pierwszych 10 latach spłaty.

We wszystkich analizowanych przez nas przypadkach wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredyt 2%” będzie niższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Dla mieszkania o powierzchni 45 m 2 kupowanego bez wkładu własnego największa różnica występuje w Warszawie, gdzie koszt najmu to 3 177 zł, a pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2%” wyniesie 2 629 zł. Na przeprowadzce do własnego mieszkania można więc zaoszczędzić 548 zł miesięcznie. Dodatkowo warto pamiętać, że raty tego kredytu są malejące w okresie pierwszych 10 lat. Na korzyść własnego lokalu przemawia też fakt, że kredyt spłacany jest tylko przez określony czas, a za najmem trzeba płacić zawsze, tak długo jak chcemy mieszkać.

W Szczecinie rata „Bezpiecznego kredyty 2 %” przeciętnie wynosi 1745 zł miesięcznie natomiast koszt najmu mieszkania o powierzchni 45 m 2 to w Szczecinie 2250 zł. Różnica to 505 zł.

Ta popularność nowych kredytów na mieszkania nie oznacza to, że popyt na najem zupełnie się załamie. Wciąż pozostaną na rynku osoby, które z różnych względów nie mogą lub nie chcą uzyskać takiego preferencyjnego kredytu. W przypadku np. osób młodych, które jeszcze nie mają zdolności kredytowej lub które jeszcze nie wiedzą, gdzie chcą mieszkać na stałe, najem wciąż będzie atrakcyjnym rozwiązaniem. Zachodzące zmiany to dla nich szansa na spadek kosztu najmu lub zamianę najmowanego mieszkania na lepsze.

Nadal konsekwentnie pogarszają się wskaźniki rentowności wynajmu, które wzrastały prawie przez cały 2022 rok. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w czerwcu wynosiła przeciętnie 6,6 proc. (7,0 proc. w styczniu). Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.), rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wynosi 5,3 proc. netto. Jest to odpowiednik zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,54 proc.

Najwyższy wskaźnik rentowności na bazie danych kwartalnych jest w segmencie małych mieszkań i wynosi 7,1 proc. brutto. W przypadku mieszkań średnich jest to 6,4 proc. brutto, a w przypadku mieszkań dużych 5,7 proc. brutto.