Mieszkanie na własność za grosze

Wzór podania do spółdzielni

Jan Kowalski
71-455 Szczecin
ul. Nadziei 3/14
nr członkowski 17346
Spółdzielnia Mieszkaniowa "Wspólny Dół"
71-566 Szczecin ul. Manipulacji 45
Na podstawie art 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych wnoszę o przekształcenie przysługującego mi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (lub: art. 17-14 w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu bądź art. 48 - w przypadku najemczego prawa do lokalu) w prawo odrębnej własności do lokalu. Przekształcenie będzie dotyczyło lokalu nr 3/14 położonego przy ulicy Nadziei.
Zobowiązuję się wpłacić nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na mój lokal.
W związku z powyższym proszę o niezwłoczne określenie wysokości należnej kwoty i podanie numeru konta, na które można dokonać wpłaty.
Jan Kowalski

Politycy zapowiadali, że teraz będzie można kupować mieszkania lokatorskie za grosze. Do tej pory przekształcenie prawa lokatorskiego na własnościowe sporo kosztowało. Przy redakcyjnym telefonie na pytania Czytelników podczas redakcyjnego dyżuru odpowiadała Marta Turska radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego w Szczecinie.

- Czy przekształcenie mieszkania w odrębną własność będzie faktycznie korzystne? A może nie będzie się różnić od tego, co teraz mamy, bo i takie opinie słyszę?

- Ustawodawca napisał w noweli ustawy, że przekształcenie będzie się wiązało z pewnymi kosztami. Są to obciążenia na pewno mniejsze, niż było do tej pory. Dzisiaj mamy cztery składniki liczone do zapłaty przy przekształceniu lokatorskiego na własność, a od 31 lipca będą tylko dwa. Do tej pory główną kwotą do zapłaty była różnica w cenie mieszkania między jego wartością rynkową a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Jeżeli skarb państwa umorzy kredyty gwarantowane przez siebie, to przy przekształceniu zapłacimy znacznie mniej niż obecnie.

- Miałam mieszkanie komunalne i zamieniłam się, na zasadzie spłaty długów, na lokatorskie w spółdzielni "Dąb". Rodzina, z którą dokonałam zmiany, zrzekła się na naszą rzecz wkładu mieszkaniowego. Czy będę mogła wykupić mieszkanie na własność pod nową ustawą?

- Na żądanie członka spółdzielni, ma ona obowiązek przekształcić mieszkanie lokatorskie na własnościowe w ciągu trzech miesięcy licząc od 31 lipca. Spółdzielnia będzie chciała się z lokatorem rozliczyć finansowo. Weźmie pod uwagę prócz zapisów ustawowych zasadniczo trzy czynniki. Pierwszy - czy kredyt wzięty na budowę budynku został już spłacony. Drugi - czy ma uregulowaną sytuację, dotyczącą własności gruntu, na którym stoi budynek. I trzeci - czy są inne zobowiązania finansowe, ciążące na tym lokalu, w tym - przykładowo - długi czynszowe. Jeśli wszystko jest w porządku, pozostaje udanie się ze spółdzielnią do notariusza i opłaty sądowe. Koszt notariusza waha się od 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, którą wynosi obecnie 936 zł.

- Jaka jest różnica między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a odrębną własnością?

- Własnościowe prawo jest jednym z praw spółdzielczych. Nie jest to pełna własność, choć dużo lepsza, niż lokatorskie. Takie prawo jest zbywalne tzn., że można takie mieszkanie komuś zapisać, sprzedać itd., podczas gdy lokatorskiego, już nie. Przy pełnej własności, odrębnej, zostaje się dodatkowo właścicielem lokalu oraz właścicielem udziałów w częściach wspólnych.

- Kiedy trzeba składać wnioski o wykup mieszkania?

- Wniosek o wykup mieszkania można składać już dziś. Do 31 lipca obowiązują jednak stare zasady wykupu, a dopiero po - nowe. Jeśli złoży pani dziś, a chce podlegać nowym zasadom, trzeba to wyraźnie w podaniu do spółdzielni zaznaczyć.

- Co będzie, jeśli przekształcę moje mieszkanie lokatorskie na odrębną własność, a później Trybunał Konstytucyjny stwierdzi, że znowelizowana ustawa zawiera błędy?

- Mając na uwadze dotychczasowe orzecznictwo TK - można mieć nadzieję że Trybunał także może postanowić, co należy czynić z mieszkaniami już przekształconymi.

- Jeśli złożę podanie o przekształcenie i do czasu, nim spółdzielnia go rozpatrzy, Trybunał Konstytucyjny orzeknie niezgodność nowej ustawy z konstytucją, to co się stanie? Nie będę mógł przekształcić?

- Przekształcenia są realizowane na moment ich rozpatrzenia. Nie można bowiem przekształcać w oparciu o przepisy, które nie obowiązują.

- Wysłałam do SM Wspólny Dom podanie o przekształcenie już 13 czerwca. Otrzymałam odpowiedź, że warunkiem przekształcenia jest wpłata różnicy między wartością rynkową mieszkania a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Nie wiem, czy po takiej odpowiedzi mam wykupić teraz mieszkanie czy też nie?

- Pani złożyła wniosek, gdy jeszcze znowelizowana ustawa nie obowiązuje. Nadal obowiązują dotychczasowe regulacje dotyczące przekształceń. Innymi słowy potraktowano panią według obowiązujących zasad do 31 lipca. O tym czy wykup mieszkania będzie korzystniejszy teraz czy po wejściu w życie nowej ustawy, powinni panią poinformować w spółdzielni. Mówiąc inaczej może Pani poprosić o przybliżenie w ogólności tego ile zapłaci pani teraz, a ile po 31 lipca. Do pani będzie należeć wybór, który wariant wybierać. Przy czym należy pamiętać, że po wejściu w życie nowej ustawy nie będzie tak, że mieszkania będą przekształcane za przysłowiową złotówkę. Na pewno każdy poniesie koszt notariusza i sądu. A to już jest kilkaset złotych.

- Mam własnościowe mieszkanie. Dodatkowo dzierżawię za zgodą lokatorów wózkownię. Czy będę ją mogła kupić na nowych zasadach po 31 lipca?

- Wózkownia jest częścią wspólną. Spółdzielnia nie może jej potraktować tak, jak mieszkania. Raczej, jak garaż lub inne pomieszczenie użytkowe.

- Moja spółdzielnia wzięła kiedyś kredyt na budowę budynku. Czy według nowej ustawy państwo tę resztę umorzy?

- O tym czy dojdzie do umorzenia zależy od woli Skarbu Państwa, teoretycznie, o ile spółdzielnia skorzystała z jakiejkolwiek pomocy finansowej, musi pan spłacić nominalną kwotę kredytu w części przypadającej na lokal.

- Czy jak będę miała odrębną własność, to nie będę musiała płacić czynszu?

- Utrzymanie budynku wiąże się z kosztami. Czynsz może się zmienić, ale nie ucieknie pani od niego.

- Mieszkam w lokalu, który kiedyś był komunalnym, a później budynek przejęła spółdzielnia, która teraz jest w likwidacji. Jestem najemcą, a nie spółdzielcą. Czy moje mieszkanie będzie podlegało nowej ustawie mieszkaniowej?

- Najemca może ubiegać się o ustanowienie odrębnej własności. Jeżeli pańska spółdzielnia jest w likwidacji, to jednak odradzałabym wnioskowanie o ustanowienie lokatorskiego prawa spółdzielczego. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, przekształca się ono w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.

- Mój blok, dawniej zakładowy, spółdzielnia przed laty przejęła na własność za darmo. Teraz jestem najemcą, a nie członkiem spółdzielni. Czy mogę stać się właścicielem?

- Nowe przepisy zmieniają tylko i wyłącznie zasady dotyczące sfery finansowej. Proponowałabym zajrzeć do statutu spółdzielni. Tam powinny być zapisane zasady przeniesienia własności lokalu. W dużej części spółdzielni jest to następująco uregulowane. Osoba, która jest najemcą lokalu może ubiegać się o członkostwo w spółdzielni i dalej, o wykupienie lokalu na zasadach określonych w statucie Spółdzielni.

- Kilka dni temu wyczytałam w "Rzeczpospolitej", że lokatorzy, którzy będą kupować mieszkania na własność po 31 lipca, nie będą musieli płacić za docieplenie budynku, który zrobiła spółdzielnia.

- Nie czytałam tego artykułu i ciężko mi zinterpretować jego treść. Prawdopodobnie jednak chodzi o to, że tak jak dzisiaj wszyscy płacimy fundusze remontowe, wnosząc je do wspólnego koszyka spółdzielczego, to przy nowej ustawie nie będziemy tego robić. A docieplenie? W treści znowelizowanej ustawy zmieniono brzmienie zapisów dotyczących przekształceń praw do lokali - usuwając dotychczasową część regulacji uzależniająca przekształcenie od spłaty należności z tytułu docieplenia. W momencie przekształcenia trzeba uregulować koszty związane ze spłatą kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię w części obciążającej konkretny lokal.