Co stanie się z programem „Bezpieczny kredyt 2%” kiedy spadną stopy procentowe. Nadal będzie się opłacało?

Jak wyliczył Expander, w przypadku spadku stóp procentowych wysokość dopłaty do kredytu „Bezpieczny kredyt 2 %” może spaść z 1 074 zł do zaledwie 133 zł, a w skrajnym przypadku nawet do 0 zł. Mimo to taki preferencyjny kredyt nadal będzie opłacalny.

Prawdopodobnie w tym roku rozpocznie się cykl obniżek stóp procentowych. Nie wiadomo, do jakiego poziomu stopy spadną za kilka lat, ale oczywiście może się tak zdarzyć, że spadną poniżej 2 proc. Co w takiej sytuacji z dopłatami do „Bezpiecznego kredytu 2%”?

- W przypadku preferencyjnych kredytów będących w trakcie spłaty spadek stóp procentowych nic nie zmieni w pierwszych 5 lat - tłumaczy Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. - W tym czasie wysokość oprocentowania kredytu i wskaźnik dopłat nie ulega zmianie. Raty będą jednak coraz niższe, ponieważ takie kredyty są spłacane w systemie rat malejących. Dlatego rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat spadnie z 1 333 zł (pierwsza rata) do 1 251 zł (60. rata).

Dopłata spadłaby z 1 074 zł do 133 zł miesięcznie

Po 5 latach wysokość oprocentowania kredytu i wskaźnik dopłat zostaną ustalone na nowym poziomie. Jeśli stopy procentowe będą wtedy niższe, to niższe będą również dopłaty.

Oto przykład — załóżmy, że oprocentowanie kredytów spadło o 5 pp. Spowodowałoby to, że dopłata dla kredytu na 300 000 zł na 30 lat spadłaby z 1 074 zł (dopłata do 60 rat) do ok. 133 zł (dopłata do 61 raty). Spadek wygląda więc drastycznie.

W rzeczywistości ten spadek kwoty dopłaty niewiele zmieni w atrakcyjności „Bezpiecznego kredytu 2%”. Kluczowa dla kredytobiorcy jest bowiem nie wysokość dopłaty, a to jaką kwotę będzie musiał spłacać co miesiąc. To z kolei zależy nie tylko od wysokości dopłaty, ale również od wysokości „pełnej raty”, czyli raty jeszcze przed odjęciem od niej dopłaty.

Rata spadłaby z 1 251 zł do 1 146 zł

Pomimo niższej dopłaty taka sytuacja byłaby korzystna dla kredytobiorcy.

- Wspomniany spadek stóp procentowych mocno obniżyłby wysokość odsetek, a więc i „pełnej raty” - tłumaczy Jarosław Sadowski. - Przed zmianą klient płaciłby 1 251 zł, co jest różnicą między 2 326 zł (pełna rata) oraz 1 074 zł (dopłata). Po aktualizacji oprocentowania i poziomu dopłat płaciłby natomiast już tylko 1 146 zł. Pełna rata spadłaby do 1 279 zł, a dopłata wyniosła 133 zł.

Co z nowo udzielanymi „Bezpiecznymi kredytami 2%”

Te wyliczenia dotyczyły zmian w wysokości raty kredytów, które są udzielane obecnie. Może jednak pojawić się pytanie, czy za kilka lat, gdy stopy procentowe spadną, wciąż będzie opłacało się zaciągać nowe „Bezpieczne kredyty 2%”?

- W tym kontekście warto pamiętać, że program jest tak skonstruowany, aby rata po uwzględnieniu dopłaty była na takim poziomie jakby oprocentowanie kredytu wynosiło ok. 2%. Obecnie trudno sobie wyobrazić sytuację, gdy taki poziom byłby nieatrakcyjny - twierdzi Sadowski i przypomina, że w okresie, gdy stopy procentowe były bliskie zera, średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych z wysokim wkładem własnym (powyżej 20 proc.) wynosiło ok. 3,8 proc. Tych z niskim wkładem było jeszcze wyższe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że oprocentowanie (skorygowane o dopłatę) wynoszące około 2 proc. nadal będzie atrakcyjne.

Co jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie np. do 0,5%

- Oczywiście zdarzają się również rzeczy, które wcześniej wydawały się nieprawdopodobne — mówi ekspert z Expandera. - Dla przykładu, 15 lat temu nikt nie wyobrażał sobie ujemnych stóp procentowych, jakie do niedawna obowiązywały w Szwajcarii czy Strefie Euro. Przypuśćmy więc, że za jakiś czas banki będą oferowały kredyty z oprocentowaniem 0,5%. Co wtedy z „Bezpiecznym kredyt 2%”?

Warto zacząć od tego, że nowe „Bezpieczne kredyty 2%” będą wypłacane do końca 2027 r. Gdyby do takiej sytuacji doszło w tym okresie, to takie kredyty wciąż mogłyby cieszyć się zainteresowaniem. Dlaczego? Po pierwsze dlatego, że dopłata nie może być ujemna i podwyższać raty. Ustawa mówi bowiem, że „Objętą dopłatą ratę obniża się o kwotę tej dopłaty”. Nie może więc być tak, że dopłata podwyższa ratę. Klient płaciłby więc raty dla oprocentowania 0,5%.

Opłacalność „Bezpiecznego kredytu 2%” w takiej sytuacji wynikałby z ochrony przed wzrostem stóp procentowych. Nawet gdyby doszło do tak korzystnej sytuacji, że oprocentowanie spadłoby do 0,5%, to nigdy nie wiadomo jak długo taka sytuacja potrwa. Po pewnym czasie znów mógłby pojawiać się wzrost stóp procentowych. Wtedy w drugim okresie 5 lat mogłyby pojawić się dopłaty.

- Z punktu widzenia osoby, która w takiej sytuacji wciąż będzie spłacała preferencyjny kredyt, sytuacja może być różna — zauważa Jarosław Sadowski. - Część kredytobiorców mogłoby postanowić zrefinansować taki kredyt, czyli kredyt 2% zastąpić nowym na 0,5%. Inni mogliby pozostać przy kredycie z dopłatą obawiając się, że za jakiś czas stopy procentowe wzrosną.

Kto w ogóle może dostać bezpieczny kredyt 2%?

Kredyt może uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka warunek wieku spełnić musi przynajmniej jedno z nich.

Wysokość kredytu

Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 m2 mieszkania.

Dopłata

Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną na podstawie średniego oprocentowania kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.
Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.

Wysokość rat kredytu hipotecznego – przykłady

Małżeństwo z jednym dzieckiem wzięło kredyt na okres 30 lat na kwotę 550 tys. zł. Oprocentowanie o stałej stopie wynosi 8,46%. Dla ustalenia dopłaty jest one pomniejszone o 10% (uwzględnienie składnika marży), czyli wynosi 7,61%.

W okresie 10 lat dopłata ze środków Rządowego Funduszu Mieszkaniowego pomniejszy ratę. Raty kapitałowo-odsetkowe będą w tym czasie malejące, dlatego rata i wysokość dopłaty będą się zmieniały.

Dla pierwszej raty różnica to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł.
Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej. Bez zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to 3.172,74 zł. Kwota ta może być niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy niższe stopy procentowe.
Dla porównania spłata kredytu w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych ( 30 lat) bez dopłaty wynosiłaby 4.213,44 zł.

Własne mieszkanie lub dom jednorodzinny to dla tysięcy osób i tysięcy polskich rodzin marzenie, które jest kluczem do ich szczęścia — mówił Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii. - Dziś z przyjemnością mogę ogłosić, że ten klucz, a właściwie klucze do własnego M, są na wyciągnięcie ręki. W największych banach w Polsce już przyjmują wnioski o relatywnie tanie i stosunkowo łatwo dostępne kredyty na kupno pierwszej nieruchomości.