Ceny najmu mieszkań w Szczecinie powoli spadają. A jak jest ze sprzedażą?

Czy niższa cena za najem mieszkania może oznaczać zmianę cen przy kupnie nieruchomości? Czy ceny sprzedaży mieszkań w naszym mieście pójdą w dół?

- Niekoniecznie - mówią eksperci i wskazują na zupełnie inne czynniki, jakie wpływają na cenę wynajmowanego mieszkania.

Według nich, ta ostatnia obniżka ma przede wszystkim swoje źródło w zakończonym właśnie roku akademickim i powrocie do swoich rodzinnych domów całej rzeszy studentów, którzy studiowali w Szczecinie. Drugim takim czynnikiem są wynajęte mieszkania przez uchodźców z Ukrainy.

- Sporo obywateli Ukrainy postanowiło wrócić do swoich domów w Ukrainie - podpowiadają znawcy tematu i dodają, że od lipca nie ma już programów pomocowych dla uchodźców, bo rząd postawił na usamodzielnienie się Ukraińców w Polsce.

Poza tym rozpoczął się sezon turystyczny więc sporo z nich postanowiło wyjechać na wybrzeże, bo tam jest łatwiej o pracę, która nie wymaga dobrej znajomości języka polskiego a także specjalnych kwalifikacji.

- Na szczęście w maju sytuacja na rynku najmu mieszkań w całym kraju zaczęła się uspokajać - mówi Jarosław Sadowski z Expandera i na dowód podaje dane z raportu, z którego wynika, że liczba ogłoszeń nareszcie wzrosła, a koszty najmu zaczęły spadać. W Szczecinie od kwietnia tego roku spadły niewiele, bo jedynie o 2 proc.

W tej chwili w Szczecinie za najem mieszkania o powierzchni około 50 metrów kwadratowych trzeba zapłacić miesięcznie 2 500 zł (bez opłat licznikowych i administracyjnych), a rata kredytu na zakup takiego mieszkania wynosi 3 337 zł. Różnica to 837 zł miesięcznie.

Expander i Rentier.io obliczyli też rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupowane bez udziału kredytu. Zakładając zakup po cenach majowych oraz jego wynajem po stawkach z tego samego okresu, rentowność netto wynosi średnio 4,5 proc. netto. To przy założeniu, że mieszkanie ma 50 m2 i jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Wyliczenie uwzględnia wszystkie koszty, czyli prowizję pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz zarządzanie najmem (10 proc. od przychodu). Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to czynsz do administracji nie jest ponoszony przez najemców i stanowi koszt dla wynajmującego, rentowność wynosi 4 proc. netto. Opłacalność takiej inwestycji jest więc niemal identyczna jak przed miesiącem. W Szczecinie ta rentowność wynosi 4,8 proc. przy założeniu, że mieszkanie wynajmowane jest przez cały rok, a 4,3 proc. kiedy mieszkanie wynajmowane jest przez 11 miesięcy.

Należy tu jednak dodać, że inwestycje w mieszkanie na wynajem są podejmowane nie tylko z myślą o przychodach z najmu, ale także jako zabezpieczenie przed inflacją. W skrajny przypadku, gdyby inflacja wymknęła się spod kontroli, to pieniądze w postaci gotówki czy bankowych depozytów mogą stać się zupełnie bezwartościowe. Z kolei nieruchomość w takiej sytuacji wiąż istnieje i spełnia swoją funkcję.