Już w ośmiu miastach ceny mieszkań spadają. A jak jest w Szczecinie? Ile w Szczecinie kosztuje metr kwadratowy?

Z kolei na rynku kredytów hipotecznych uwagę zwraca poziom stawki WIBOR 3M, która właśnie osiągnęła 7 proc. W rezultacie rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat, zaciągniętego we wrześniu ubiegłego roku, będzie ponad 2-krotnie wyższa niż w początkowym okresie. Wyższe oprocentowanie i raty powodują, że coraz bardziej pogarsza się dostępność kredytów. Para z łącznym dochodem 8 000 zł netto może liczyć średnio na 270 tys. zł kredytu. Dla porównania we wrześniu ubiegłego roku było to 591 tys. zł.

Choć w ostatnim czasie zalewają nas informacje o tym jak bardzo rosną raty kredytów hipotecznych i jak spada ich dostępność, to sprzedający mieszkania wciąż dość niechętnie obniżają ceny. Trzeba jednak dodać, że przewaga miast gdzie stawki rosną była już jednak niewielka. Spadki odnotowano w 8 z 17 badanych miast. Wśród nich szczególnie wyróżniają się Katowice. Ceny spadały tam już czwarty miesiąc z rzędu. W ciągu tych 4 miesięcy mediana cen obniżyła się o prawie 5 proc.

- W pozostałych miastach, w których odnotowaliśmy ceny niższe niż w kwietniu, trudno na razie ocenić, czy jest to jednorazowy przypadek, czy też początek trendu spadkowego - mówi Jarosław sadowski z Expandera.

Z kolei w niektórych miastach ceny nadal idą w górę. Najmocniej ceny rosły w Częstochowie, gdzie w porównaniu z kwietniem podskoczyły aż o 8 proc. Na drugim miejscu pod względem wzrostu cen przez ostatni rok jest Szczecin (zaraz po Częstochowie). W ciągu roku ceny wzrosły aż o 21 proc.

W tej chwili jeden metr kwadratowy w Szczecinie kosztuje już 9 tys. zł, to o 4 procent więcej niż kosztował w kwietniu, czyli zaledwie trzy miesiące wcześniej. Warto też dodać, że w porównaniu z poziomem przed rokiem, ceny są wyższe we wszystkich badanych miastach. Średni wzrost wynosi aż 16 proc.

Problemów nie widać w liczbie opublikowanych ogłoszeń. Nie zaobserwowaliśmy ani znaczącego przyrostu nowych ofert, ani szybkiego znikania tych dotąd aktywnych. Podobnie może być w kolejnych miesiącach, ponieważ okres wakacyjny zwykle cechuje zastój i brak istotnych zmian na rynku. Dopiero wrzesień i październik mogą być miesiącami kluczowymi dla rynku nieruchomości.

- Wtedy zapewne rozstrzygnie się kwestia tego, czy ceny mieszkań zaczną spadać, czy też dalej będą rosły - przewiduje Jarosław Sadowski.

O ile w zakresie cen mieszkań nie widać jeszcze wyraźnego trendu, to na rynku kredytów hipotecznych sytuacja jest jednoznaczna. Ich raty są coraz wyższe, a dostępność coraz gorsza. Główną przyczyną są oczywiście podwyżki stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP wynosi już 6 proc., ale w lipcu i sierpniu prawdopodobnie ponownie wzrośnie. Dlatego stawka WIBOR 3M wzrosła właśnie do poziomu 7 proc. W rezultacie rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat, udzielonego we wrześniu 2021 r. wzrośnie z początkowego poziomu 1 281 zł do 2 585 zł. Będzie więc ponad 2-krotnie wyższa niż na początku.

Tak wysoki poziom stawki WIBOR będzie miał też wpływ na kredyty nowo udzielane. Ich raty również rosną, a w związku z tym coraz bardziej pogarsza się ich dostępność. Dla przykładu para z łącznym dochodem 8 000 zł netto może liczyć średnio na 270 tys. zł kredytu. Dla porównania we wrześniu ubiegłego roku było to 591 tys. zł. Wciąż jednak występują znaczne różnice w ofertach poszczególnych banków. Jeśli jakiś bank nie będzie chciał nam udzielić takiej kwoty jakiej potrzebujemy, to warto sprawdzić w innych.

Skoro dostępność nowych kredytów tak mocno spadła, a raty spłacanych już kredytów mocno wzrosty, to może pojawić się pytanie – dlaczego ceny mieszkań nie spadają?

- Ważnym elementem są tu zapewne wakacje kredytowe, które mają wejść w życie od sierpnia - podpowiada ekspert. - Choć jeszcze nie działają, to dają nadzieję kredytobiorcom, że poradzą sobie ze spłatą wysokich rat.

Spowodują bowiem, że wydatki na raty kredytowe nie będą aż tak wysokie, jak wynika ze wzrostu stawki WIBOR. Od sierpnia do końca roku będzie można zapłacić tylko jedną ratę zamiast pięciu. Z kolei w przyszłym roku liczbę rat będzie można zmniejszyć z 12 do 8.

Oczywiście te nieopłacone raty nie znikają, tylko zostaną przeniesione na koniec okresu spłaty. Trzeba będzie je zapłacić za kilka, czy kilkanaście lat, ale już według stopy procentowej, która będzie obowiązywała w przyszłości. Efektem jest jednak to, że już w najbliższych miesiącach wydatki na spłatę rat nie będą aż tak wysokie, jak mogłyby być, gdyby tych wakacji nie było. Dzięki temu prawdopodobnie nie pojawi się paniczna wyprzedaż mieszkań ze strony osób, które mogłyby nie poradzić sobie ze spłatą. Fala wymuszonych sprzedaży z pewnością spowodowałaby mocne spadki cen. Należy jednak dodać, że nic nie jest jeszcze przesądzone i te spadki i tak mogą się pojawić.