Zakup mieszkania – duże zmiany od 1 lipca. Co zmieniła nowa ustawa i jak chroni klientów Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Zmiany w ustawie deweloperskiej służą lepszej ochronie klienta oraz zwiększeniem jego praw w kontaktach z deweloperem.
Zmiany w ustawie deweloperskiej służą lepszej ochronie klienta oraz zwiększeniem jego praw w kontaktach z deweloperem. Robert Wozniak / Polska Press / ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Zakup mieszkania od 1 lipca stał się bezpieczniejszy. Wszystko dzięki nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy, która wprowadziła dodatkowe narzędzia chroniące nabywców. Najważniejszym z nich jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – pula środków, które zostaną wypłacone klientom w razie upadłości dewelopera lub banku. Sprawdź, co się zmieniło i jak może to wpłynąć na ceny mieszkań.

Spis treści

Zakup mieszkania bezpieczniejszy dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnego

Od 1 lipca 2022 r. bezpieczeństwo kupujących mieszkania zwiększyło się dzięki znowelizowanej ustawie o ochronie praw nabywcy. To już drugie podejście do zmian w tej kwestii – wprowadzenie podobnych rozwiązań rozważano kilka lat temu. Większość nowych przepisów weszła w życie po 12 miesiącach od daty ogłoszenia, czyli 1 lipca 2022 r.

Najważniejszą formą ochrony kupujących jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Po zmianach w prawie deweloperzy muszą od każdej wpłaty klienta odprowadzać składkę na Fundusz. Stanowi on rodzaj ubezpieczenia, dzięki któremu w razie upadłości dewelopera klient będzie mógł odzyskać swoje pieniądze ze zgromadzonej w ten sposób puli. Oznacza to, że w razie upadłości dewelopera kupujący już nie musi bać się utraty oszczędności życia – pieniądze zostaną zwrócone. Klient będzie też chroniony w razie upadłości banku, który udzielił mu kredytu.

– Dzięki nowej ustawie deweloperskiej, której inicjatorem był UOKiK, polscy konsumenci decydujący się na zakup nowego mieszkania nie będą obawiać się utraty zainwestowanych środków – mówi Tomasz Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. – Przepisy gwarantują pełne bezpieczeństwo powierzonych pieniędzy, zarówno gdy upadnie deweloper, jak i bank kredytujący zakup nieruchomości, bądź gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie czy nie usunie wad istotnych w ustalonych terminach.

Wysokość deweloperskiej składki na DFG może wynieść maksymalnie:

  • 0,45 proc. – od wpłat na otwarte rachunki powiernicze,
  • 0,1 proc. – od wpłat na zamknięte rachunki powiernicze.

Dzięki utworzeniu DFG środki finansowe klientów mają być chronione w równym stopniu niezależnie od tego, na jaki typ rachunku się oni zdecydują.

Co istotne, nowe przepisy nie dotyczą inwestycji deweloperskich, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przez 1 lipca 2022 r. i sprzedano przynajmniej jedno mieszkanie. W przypadku takich inwestycji przez 2 lata obowiązują przepisy sprzed zmian w ustawie.

Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz

miejsce #1

Tytan

Tytan Abizol P 9kg

180,49 zł82,98 zł-54%
miejsce #2

Lakma

Lakma Silikon Uniwersalny Biały

24,99 zł11,96 zł-52%
miejsce #3

Kerakoll

Kerakoll Bioflex 25Kg Szary 81911

64,99 zł32,00 zł-51%
miejsce #4

Atlas

Atlas Zaprawa Wyrównująca Zw 330 25kg

47,30 zł25,80 zł-45%
miejsce #5

Ceresit

Ceresit Cs25 Biały Sanitarny 280ml

55,99 zł31,00 zł-45%
miejsce #6

Atlas

Atlas Geoflex Ultra 22,5kg

89,95 zł54,98 zł-39%
miejsce #7

Mapei

Mapei Hydroizolacja Mapelastic 167116 16kg

300,50 zł188,00 zł-37%
miejsce #8

Atlas

Atlas Fuga Ceramiczna 001 Biała 2Kg

34,90 zł21,89 zł-37%
miejsce #9

Megaron

Megaron Śmig Gotowa Gładź Tynkowa 5kg

29,90 zł19,00 zł-36%
miejsce #10

Cekol

Cekol Gładź bepyłowa gotowa F-16 20kg

85,25 zł59,85 zł-30%
miejsce #11

Kerakoll

Kerakoll Fugalite Eco 05 Antracyt 3kg

167,20 zł118,99 zł-29%
miejsce #13

Wkręt-Met

Wkręty Ciesielskie Do Drewna Talerzowe Torx 6x80

34,00 zł25,90 zł-24%
miejsce #14

Tytan

Tytan Dacholeum Do Renowacji Dachów 5kg

91,56 zł72,80 zł-20%
miejsce #15

Ceresit

Cersanit Tynk CT174 Si-Si 25kg do elewacji

191,26 zł172,40 zł-10%
miejsce #16

Kreisel

Kreisel Mocny Beton B20 2kg

14,00 zł12,80 zł-9%
miejsce #17

Lafarge

Ożarów Cement 32,5 Sprawny 25kg

15,50 zł14,40 zł-7%
miejsce #18

Weber

Weber Floor Rapid 25kg

31,90 zł30,00 zł-6%
miejsce #19

Soudal

Soudal Wasser Stop 750ml

51,00 zł49,27 zł
Materiały promocyjne partnera

Zmiany odbiorze mieszkania i odstępowaniu od umowy

Na tym jednak nie koniec zmian. Przede wszystkim nabywca uzyskał możliwość odstąpienia od umowy zakupu, jeśli stwierdzi istotne wady uniemożliwiające korzystanie z nieruchomości. Wcześniej jednak musi on dać deweloperowi szansę na usunięcie usterek. W przypadku rozwiązania umowy deweloper zwróci klientowi wpłacone środki w ciągu 30 dni. Po zmianach odstąpić od umowy można też m.in. w sytuacji, gdy klient nie został poinformowany o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Wprowadzono też inną ważną zmianę w procedurze odbioru mieszkania. Jak wyjaśnia Polski Związek Firm Deweloperskich:

Ustawa modyfikuję procedurę odbioru mieszkania i wprowadza instytucję wykonania zastępczego. Jeżeli deweloper nie usunie zgłoszonych wad w ciągu 30 dni i nie wskaże daty ich usunięcia, to termin ten wyznacza nabywca. Po jego bezskutecznym upływie kupujący może sam usunąć stwierdzone wady na koszt dewelopera.

Inne ważne zmiany, które wprowadziło nowe prawo, to:

  • prospekt informacyjny, jaki otrzymuje klient, musi zostać rozszerzony o dodatkowe informacje dotyczące tego, jakie budynki mogą w przyszłości powstać w okolicy; taki prospekt obowiązkowo musi otrzymać każdy nabywca,
  • deweloper na żądanie klienta będzie musiał udostępnić mu więcej dokumentów niż dotąd, m.in. zaświadczenie o samodzielności lokalu i decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Zmiany w rezerwacjach mieszkań. Bardziej jasne zasady

Nowelizacja ustawy uregulowała też obszar wcześniej nieuporządkowany, a mianowicie kwestię rezerwacje nieruchomości. Przede wszystkim ustalono, że opłata rezerwacyjna może wynieść maksymalnie 1 proc. ceny brutto nieruchomości – wcześniej panowała tu całkowita dowolność. Jeśli klientowi, który uiścił opłatę rezerwacyjną, bank nie przyzna kredytu, deweloper będzie musiał zwrócić wpłaconą kwotę. Na tym jednak nie koniec zmian.

[Jeśli – przyp. red.] deweloper w trakcie rezerwacji zawrze z inną osobą umowę dotyczącą tego samego lokalu, będzie musiał zwrócić konsumentowi opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Gdy klient zrezygnuje z zakupu straci zaś wpłaconą na poczet rezerwacji kwotę – czytamy w komunikacie PZFD.

Ceny mieszkań wzrosną przez DFG, ale lekko

Choć powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wydaje się dobrym krokiem z punktu widzenia ochrony klientów, może też odbić się negatywnie na cenach mieszkań. Konieczność wpłacania składek na Fundusz oznacza dla deweloperów wyższe koszty – które niemal na pewno zostaną przerzucone na kupujących. Podobnie będzie ze zwiększonymi kosztami administracyjnymi, jakie od 1 lipca ponoszą deweloperzy. Jak ocenia PZFD, wskutek zmiany ceny mieszkań wzrosną o ok. 2–3 proc.

– Warto podkreślić, że zgodnie z nową ustawą deweloperską maksymalna wysokość stawki dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych wynosi 1 proc. (w pierwotnym projekcie ustawy UOKiK ustanowił maksymalny poziom stawki na poziomie 5 proc. – dzięki staraniom PZFD udało się zmniejszyć tę wartość do 1 proc.). Dzięki dialogowi z Ministerstwem ostatecznie udało się obniżyć stawkę do 0,45 proc. – można przeczytać w stanowisku opublikowanym na stronie PZFD.

Zmiany były potrzebne, by chronić przed upadłością

Warto dodać, że ustawa deweloperska została znowelizowana w związku z potrzebą szerszej ochrony klientów na rynku pierwotnym. Osoba nabywająca nowe mieszkanie lub dom jednorodzinny musi zawsze liczyć się z ryzykiem upadłości dewelopera. Choć taka sytuacja zdarza się rzadko, to gdy już do niej dojdzie, klient zostaje z „dziurą w ziemi”, a za to bez oszczędności życia.

Dotąd prawo chroniło nabywców mieszkań przed tym ryzykiem, ale nie zawsze w należytym stopniu. Zgodnie z przepisami wpłaty klienta kupującego nieruchomość od dewelopera zawsze trafiały na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W teorii klienci mogli korzystać z wielu rozwiązań chroniących pieniądze – np. rachunek z gwarancją bankową albo gwarancją ubezpieczeniową. Tymczasem w praktyce większość deweloperów oferowała nabywcom wyłącznie najmniej bezpieczny typ rachunku, czyli rachunek otwarty.

– Wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku następuje – zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego (...) – przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. W przypadku upadłości dewelopera powoduje to ryzyko utraty przez kupującego zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości – czytamy na stronie Kancelarii Prezesa Rady Ministrów.

Taka sytuacja powodowała, że pieniądze klientów nie były odpowiednio chronione i jeśli deweloper upadł, mogły przepaść. Była to sytuacja niekorzystna zarówno dla kupujących, jak i dla całego rynku nieruchomości.

– Niski poziom bezpieczeństwa prawnego rodzi niepewność wśród potencjalnych kontrahentów, a tym samym wpływa hamująco na liczbę zawieranych transakcji na rynku – podkreślają autorzy projektu nowych przepisów.

Teraz, po zmianach w ustawie deweloperskiej, sytuacja powinna ulec poprawie, choć dopiero czas pokaże, jak skuteczne są w praktyce nowe rozwiązania.

Dodaj firmę
Logo firmy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Warszawa, pl. Powstańców Warszawy 1
Reklama

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Chcesz pobalować? Nie w mieszkaniach od Airbnb

Materiał oryginalny: Zakup mieszkania – duże zmiany od 1 lipca. Co zmieniła nowa ustawa i jak chroni klientów Deweloperski Fundusz Gwarancyjny? - RegioDom.pl

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej Głos Szczeciński
Dodaj ogłoszenie