W tej chwili w Szczecinie metr kwadratowy mieszkania kosztuje przeciętnie 9125 zł

W październiku ponownie dominowały wzrosty cen mieszkań. Przewaga nie była już jednak tak druzgocąca jak we wrześniu, kiedy wzrosty odnotowano aż w 15 z 17 dużych miast. Ale okazało się, że tylko w Szczecinie cena mieszkań pozostała na poziomie sprzed miesiąca.

W tej chwili w Szczecinie średnia cena metra kwadratowego mieszkania wynosi 9125 zł. I o ile nie wzrosła w stosunku do poprzedniego miesiąca, to z kolei jest wyższa o 8 proc. w stosunku do cen sprzed roku. Ale co ciekawe w ciągu miesiąca spadły aż o 10 proc. ceny mieszkań w Katowicach i o 2 proc. w Gdańsku.

- Z kolei liczba wszystkich aktywnych unikalnych ogłoszeń wzrosła po raz pierwszy odkąd funkcjonuje program „Bezpieczny kredyt 2%” - zauważa Jarosław Sadowski z Expandera. - Można więc postawić hipotezę, że w październiku rynek spowalniał i podaż zaczynała przeważać popyt.

Ceny transakcyjne również rosły, ale mniej niż ofertowe

Warto też wspomnieć o opublikowanych niedawno danych NBP na temat cen mieszkań. Dane dotyczą III kw., więc uśredniają ceny z lipca, sierpnia i września. Nie zawierają natomiast jeszcze cen z października. Są jednak niezwykle ciekawe ponieważ mamy tu dane transakcyjne z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Nie ma więc tak wielu zakłóceń jak w przypadku danych o cenach ofertowych.

Te dane potwierdzają tendencję wzrostu cen mieszkań, ale zmiany są mniejsze niż mogło się to wydawać na podstawie cen ofertowych. W porównaniu do poziomu przed rokiem ceny nowych mieszkań wzrosły w 15 z 17 miast, dla których NBP publikuje dane. Na rynku wtórnym jest to 12 z 17 miast. Średnia zmiana wynosi natomiast 6,1 proc. rok do roku dla nowych mieszkań i tylko 3,6 proc. na rynku wtórnym.

Takie różnice miedzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi to jednak nic niezwykłego. Dla przykładu ogłoszenia ze zbyt wysoką ceną może przez kilka miesięcy pojawiać się w statystykach cen ofertowych i zawyżać średnią. Nigdy może jednak nie pojawić się w statystykach cen transakcyjnych. Zwykle pojawia się tam dopiero, gdy cena zostanie obniżona lub gdy ceny innych mieszkań podskoczą do takiego poziomu.

Ponadto ceny transakcyjne nieraz są pochodną ofert z wcześniejszych okresów. Szczególnie jeżeli mamy do czynienia z zakupem na kredyt. Tak więc na przykład część transakcji z lipca i sierpnia, to często finalizacja decyzji zakupowych mieszkań, które stanowiły oferty we wcześniejszych miesiącach, a w przypadku rynku pierwotnego ten „poślizg” może stanowić nawet kilka kwartałów.

Według NBP przeciętne ceny transakcyjne w III kw. 2023 roku wynosiły w Szczecinie jeśli chodzi o mieszkania z rynku pierwotnego 10739 zł i były o 2 proc. niższe niż rok wcześniej. Natomiast jeśli chodzi o rynek wtórny, to cena metra kwadratowego w Szczecinie według NBP wynosi 8432 zł i jest aż o 12 proc. wyższa niż rok wcześniej.

W budowie jest 810 tys. mieszkań

Kolejną ciekawostką z rynku nieruchomości są dane GUS, na temat liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Od stycznia do października było to nieco ponad 180 tys. mieszkań, co oznacza, że 2023 rok będzie prawdopodobnie piątym z rzędu rokiem, w którym przekroczona zostanie granica 200 tys. nowych mieszkań. Nieźle wyglądają też perspektywy na przyszły rok. W budowie pozostaje bowiem 810 tys. mieszkań, czyli tylko o 5,8 proc. mniej niż przed rokiem.
Rynek kredytowy

Natomiast na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest zbliżające się wielkimi krokami wstrzymanie przyjmowania wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”. Zainteresowanie programem było tak duże, że w dużej mierze został już wykorzystany limit pieniędzy na przyszłoroczne dopłaty. Według Związku Banków Polskich do 23 listopada wykorzystano już 745 mln zł z 941 mln zł przeznaczonych na dopłaty w latach 2023-2024. Wyliczenia nie uwzględniają jednak wniosków będących w tracie rozpatrywania oraz tych, które zostaną złożone do końca roku. Biorąc to pod uwagę istnieje duże ryzyko, że na początku przyszłego roku przyjmowanie nowych wniosków zostanie wstrzymane.

Obawy spowodowane wstrzymaniem programu spowodowały, że popyt na preferencyjny kredyt ponownie się ożywił. Konstrukcja programu powoduje, że gwarancję otrzymania kredytu z dopłatą mają tylko osoby, które złożą kompletny wniosek do 31 grudnia. Po tym terminie szanse są niewielkie. W przyszłym roku może nie być już pieniędzy na dopłaty, a w kolejnych latach nie ma pewności czy program nadal będzie działał. Dlatego obserwujemy teraz nerwowe reakcje osób, które planowały skorzystać z programu w dalszej przyszłości. Przyspieszają decyzje o zakupie ponieważ obawiają się, że to ostania szansa na uzyskanie wsparcia.

Niemal wszystkie banki podwyższyły oprocentowanie kredytów hipotecznych

Nie najlepsze informacje są dla osób, które planują zaciągnąć zwykły kredyt hipoteczny. W porównaniu z październikiem niemal wszystkie banki podwyższyły stawki oprocentowania.

- Wynika to z faktu, że zmieniły się prognozy dotyczące tego, co będzie działo się ze stopami procentowymi w najbliższych miesiącach - prognozuje Jarosław Sadowski. - W październiku prognozowano, że nadal będą spadały. Stawka WIBOR 3M nieustannie spadła. Po listopadowej decyzji RPP o utrzymaniu stóp na wcześniejszym poziomie prognozy się zmieniły.

Obecnie dominuje pogląd, że w tym roku i przez większość 2024 r. stopy procentowe mogą pozostać na obecnym poziomie. To spowodowało, że stawka WIBOR 3M podskoczyła.. W rezultacie wzrosło oprocentowanie zmienne w ofertach tego rodzaju kredytów. Banki podwyższyły też poziom oferowanego oprocentowania stałego. Średnia stawka dla kredytu z wysokim wkładem własnym (ponad 20 proc.) wzrosło z 7,31 proc. do 7,53 proc.

Oprocentowanie stałe dla kredytów hipotecznych

(kredyt na 300 tys. zł, wkład własny powyżej 20%, klient bez relacji z bankiem)

Przyszłość jest niepewna

- Jeśli chodzi o przyszłość, to obecnie wydaje się, że po gorącej końcówce roku zobaczymy ochłodzenie nastojów, ponieważ skończą się pieniądze na dopłaty z „Bezpiecznego kredytu 2%” - mówi ekspert z Expandera. - Bardzo trudno jest jednak stawiać jakiekolwiek prognozy. Nie ma bowiem pewności czy nowa władza wprowadzi nowy program wsparcia dla kupujących pierwsze w życiu mieszkanie, a jeśli tak, to jaki. Trudno też przewidzieć co dalej będzie się działo z poziomem stóp procentowych.