Rynek nieruchomości zastygł. Ceny mieszkań w Szczecinie jednak wciąż w górę

W Szczecinie cena metra kwadratowego małego mieszkania - do 35 m kw. - wynosi teraz 9354 zł. Przez rok, ten jeden metr takiego mieszkania, zdrożał o 22 procent. Większe mieszkania - od 35 m kw. powierzchni do 60 m. kw. powierzchni kosztowały o 19 proc. więcej niż rok wcześniej, a cena metra kwadratowego obecnie wynosi 8332 zł. Najmniej za m kw. mieszkania zdrożały te największe, powyżej 60 m kw.. Ich cena w ciągu roku poszła "do góry" o 17 procent. W tej chwili metr takiego mieszkania kosztuje na rynku 7327 zł.

- Powiedzieć, że żyjemy w ciekawych czasach, to nie powiedzieć nic - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. - Po latach rekordowo niskich stóp procentowych i niskiej inflacji (a nawet deflacji) nagle znaleźliśmy się w warunkach bardzo wysokich odczytów inflacyjnych oraz dynamicznych podwyżek stóp procentowych. Do tego dochodzą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń czy ryzyko zaostrzenia konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Niedługo ruszy też program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wszystkie te elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 r. - wylicza.

W 2021 roku rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen. Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i wyniosło po ok. 16 proc. rok do roku. Największe wzrosty, przekraczające 20 proc. odnotowano w Szczecinie, Białymstoku i Sosnowcu.

W samym grudniu 2021 r. w porównaniu do listopada 2021 r. ceny spadły tylko w Bydgoszczy (-1,4 proc.). W pozostałych stawki wciąż rosły.

Te dane o cenach mieszkań to już jednak przeszłość. Obecnie trwa okres, który można nazwać oczekiwaniem. Ci, którzy rozważają zakup mieszkania czekają, aby sprawdzić jakie są ich dochody po wprowadzeniu zmian podatkowych związanych z Polskim Ładem. Inni chcą sprawdzić jak mocno wzrosną stopy procentowe. Kolejna grupa nie wie co robić, bo ich zdolność kredytowa spadła np. o 100 000 zł. Są też tacy, który zastanawiają się co dalej z cenami mieszkań.

Wojna na Ukrainie może podbić ceny mieszkań

Wpływ na ceny mieszkań ma wiele różnych czynników. Część z nich może spowalniać rynek i działać na spadek cen, a inne mogą je podbijać.

- Zacznijmy od czynników, które mogą wpływać na dalszy wzrost cen mieszkań lub ich utrzymanie na obecnym wysokim poziomie - proponuje Jarosław Sadowski. - Są to przede wszystkim wysokie ceny materiałów budowlanych i rosnące płace (zarówno budowlańców jak i nabywców mieszkań). Nowym i niedocenianym czynnikiem jest natomiast zagrożenie wojną na Ukrainie. Gdyby wybuchł konflikt na dużą skalę, to nagle do naszego kraju mogą uciekać miliony Ukraińców. Ci musieliby gdzieś mieszkać. W krótkim czasie nie dałoby się zaspokoić tego popytu, więc zapewne mocno wzrosłyby stawki najmu, a to do góry pociągnęłoby ceny mieszkań. Nawet jeśli do wojny na dużą skalę nie dojdzie, to już samo zagrożenie zapewne wpłynie na wzrost liczby imigrantów z Ukrainy.

Wysokie stopy procentowe będą ściągać ceny mieszkań w dół

Głównym czynnikiem oddziałującym na spadek cen będą natomiast podwyżki stóp procentowych. Hamują one zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony nabywców kupujących mieszkania dla siebie. Dzięki podwyżkom stóp inwestorzy mogą uzyskać rentowność na poziomie ponad 6% kupując obligacje korporacyjne. Taka inwestycja wymaga dużo mniej zachodu niż zakup mieszkania i później jego wynajmowanie. Mieszkania nie są więc już jedynym sposobem na uzyskanie wysokich i stabilnych zysków.

Oprocentowanie część kredytów hipotecznych może przebić 7%1

Dodatkowo wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne. Stawka WIBOR 6M, stosowana przez banki udzielające większość nowych kredytów, wzrosła z 0,27 proc. we wrześniu do 3,44 proc. obecnie. W rezultacie rata przeciętnego kredytu, czyli 330 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 544 zł do 2 136 zł, czyli aż o 38 procent.

To jednak nie koniec. Notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku WIBOR 6M może wynosić aż 4,8 procent. W takiej sytuacji oprocentowanie kredytów z 10 proc. wkładu własnego przekroczyłoby 7 procent. Rata wspomnianego wcześniej kredytu wyniosłaby natomiast 2 419 zł, czyli o 56 proc. więcej niż we wrześniu.

Wyższe koszty kredytu w przypadku zakupu inwestycyjnego oznaczają mniejszy zysk. W przypadku zakupu mieszkania dla siebie problemem jest również spadek dostępnej kwoty kredytu. We wrześniu 2021 r. była ona o ok. 38 proc. wyższa niż przy obecnym poziomie stawki WIBOR. Oznacza to, że jeśli przed podwyżkami stóp ktoś mógł liczyć na kredyt np. na 400 000 zł, to obecnie otrzyma ok. 289 000 zł. Należy jednak dodać, że warto porównywać oferty banków pod tym względem, gdyż dostępna kwota kredytu w poszczególnych bankach potrafi się różnić nawet o ponad 100 000 zł.

Liczba mieszkań wzrosła o 1,7 mln

W ostatnim czasie, po publikacji przez GUS wstępnych danych ze spisu powszechnego, pojawiały się też pytania czy ceny mieszkań nie powinny spaść w efekcie tego, że mamy ich już dość dużo. Z danych GUS wynika, że mamy w Polsce 15,2 miliona mieszkań. Od spisu z 2011 r. do tego z 2021 r. przybyło ich aż o 1,7 mln. W tym samym czasie liczba ludności Polski skurczyła się o 332 tysiące osób.

Na podstawie tych danych łatwo wyciągnąć błędne wnioski. Problem polega na tym, że podana liczba ludności nie uwzględnia imigrantów przebywającym w naszym kraju czasowo. Obecnie jest ich około 3 mln, podczas gdy 10 lat temu było to ok. 56 tysięcy. Tak duży napływ imigrantów sprawił, że pomimo zwiększenia liczby mieszkań o 1,7 mln, jeszcze kilka miesięcy temu sprzedawały się one „jak świeże bułeczki”.

W najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości mocno będzie się zmieniała. Coraz starsze są osoby urodzone w okresie powojennego boomu demograficznego. To sprawi, że coraz szybciej będą się wyludniały małe miejscowości i wsie. Szczególnie będzie to dotyczyło tych oddalonych od dużych miast. W takich miejscach ceny mieszkań za 10 lat mogą być bardzo niskie, ale i tak nikt nie będzie chciał ich kupić.

Na drugim biegunie będą miasta, które będą sprawnie przyciągały imigrantów, zarówno zagranicznych jak i młodych Polaków, przenoszących się w poszukiwaniu wykształcenia i dobrej pracy. W takich miejscach popyt będzie utrzymywał ceny na wysokich poziomach.

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 82 042 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 października do 31 grudnia 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.