Rusza nowy program kredytów hipotecznych. Będzie można kupić mieszkanie bez wkładu własnego. Co z limitami w Szczecinie?

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) zacznie działać 26 maja. Dzięki niemu będzie można uzyskać kredyt pokrywający nawet pełną cenę nabywanej nieruchomości oraz koszty wykończenia. Uczestnicy programu nie będą musieli więc posiadać wkładu własnego. Będą mogli też otrzymać dopłatę, jeśli w trakcie spłaty preferencyjnego kredytu urodzi im się drugie lub kolejne dziecko. Wysokość dopłaty to 20 tys. zł w przypadku drugiego dziecka w rodzinie i po 60 tys. zł za trzecie i każde kolejne dziecko.

Aby skorzystać z tego programu cena kupowanego mieszkania lub domu nie może być jednak wyższa niż limit obowiązujący w danym mieście lub regionie.

Problem polega jednak na tym, że zapisane w ustawie limity są tak niskie, że w wielu miastach nie dałoby się znaleźć mieszkania w tak niskiej cenie. Ceny bowiem szybko rosną, pomimo pandemii oraz podwyżek stóp procentowych. Z najnowszy danych NBP wynika, że I kw. 2022 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań wzrosła średnio o 4 proc. w porównaniu do IV kw. 2021 r. i aż o 19 proc. porównując do poziomu przed rokiem. Dlatego choć program MBWW jeszcze nie ruszył, to już pojawiła się zapowiedź kilku zmian, między innymi podwyższenia wspomnianych limitów cen mieszkań.

Dla nowych i używanych mieszkań będą obowiązywały oddzielne limity. Te pierwsze mają wzrosnąć o 7,6 proc.

- Niestety na razie nie wiadomo jeszcze od kiedy taka zmiana wejdzie w życie, ale z zapowiedzi wynika, że będzie to jeszcze w tym roku - mówi Jarosław Sadowski z Expandera.

Najgorsza sytuacja będzie w Szczecinie, gdzie początkowy limit będzie o 33 proc. niższy niż średnia cena i nawet po podwyżce różnica wciąż będzie bardzo wysoka (28 proc.). Z kolei łatwo będzie znaleźć mieszkanie spełniające warunki programu w Opolu, Olsztynie, Poznaniu, Zielonej Górze, Bydgoszczy, Rzeszowie i Kielcach. Tam nowy limit będzie bowiem wyższy niż średnia cena w I kwartale.
W Szczecinie w tej chwili średnia cena transakcyjna za metr kwadratowy mieszkania to 8840 zł. Od 26 maja ma obowiązywać limit dla Szczecina 5945 zł za metr kwadratowy. Natomiast po podwyżce limitu może on wynosić 6402 zł za metr kwadratowy.

Limity dla używanych mieszkań mają wzrosnąć o 8,3 proc.
Dla mieszkań w rynku wtórnego limity są niższe, ale mają zostać podwyższone nieco mocniej, bo o 8,3 proc. Tu również najgorsza sytuacja będzie w Szczecinie, bo początkowo limit będzie o 26 proc. niższy niż średnia cena na tym rynku, a po podwyżce o 20 proc. Najłatwiej będzie natomiast znaleźć mieszkanie w odpowiedniej cenie w Opolu, Zielonej Górze, Bydgoszczy, Katowicach, Poznaniu, Olsztynie, Kielcach, Białymstoku i Łodzi. Tam nowy limit będzie wyższy niż średnia cena w I kwartale.
W Szczecinie limit ceny za metr kwadratowy obowiązujący od 26 maja wynosi 5488 zł. Cóż z tego, kiedy średnia cena transakcji przy zakupie takiego używanego mieszkania wynosi w Szczecinie 7421 zł. Z kolei po podwyżce tych limitów cena za metr kwadratowy mieszkania (aby można było skorzystać z programu ) wynosić ma 5945 zł.

Dostępna kwota kredytu spadła o połowę
Znalezienie mieszkania czy domu w odpowiedniej cenie to tylko połowa sukcesu. Żeby otrzymać preferencyjny kredyt trzeba też mieć odpowiednią zdolność kredytową. Dostępna kwota kredytu spadła w ostatnim czasie mniej więcej o połowę. Ktoś, to jeszcze we wrześniu ubiegłego roku mógł liczyć na 400 tys. zł teraz otrzyma ok. 200 tys. zł, a w przypadku rodzin z dziećmi jeszcze mniej. W rezultacie może się okazać, że żaden bank nie będzie chciał pożyczyć takiej kwoty, która wystarczy na pokrycie całej ceny domu czy mieszkania.

- Policzyliśmy jakie muszą być dochody netto pary bez dzieci, aby dostali kredyt na mieszkanie o powierzchni 50 m2 z rynku wtórnego, bez wkładu własnego - mówi Jarosław Sadowski. - Założyliśmy, że cena zakupu jest zbliżona do limitu programu MBWW, który będzie obowiązywał na początku, czyli jeszcze przed podwyżką.

Najwyższe dochody będą potrzebne w Warszawie ponieważ w stolicy mieszkania są najdroższe. Aby kupić 50-metrowe mieszkanie dochód netto musi wynosić aż 10 393 zł. Najniższy limit wśród analizowanych miast występuje w Szczecinie i dlatego tam teoretycznie wystarczy dochód 6 171 zł. Wiemy już jednak, że biorąc pod uwagę ceny jakie obowiązują w Szczecinie, to trudno będzie znaleźć mieszkanie kosztujące mniej niż limit.

Wyliczenia potrzebnego dochodu mają charakter przybliżony. Nie wiadomo jeszcze jakie oprocentowanie będą miały preferencyjne kredyty. Ponadto brana była pod uwagę średnią zdolność kredytową. Nie można więc wykluczyć, że ktoś posiadający niższy dochód jednak otrzyma taki kredyt. Zawsze warto porównywać oferty wielu banków. Nawet jeśli jeden odmówi jego przyznania, to inny może się zgodzić.