Przez ostatni miesiąc ceny mieszkań w Szczecinie spadły. O ile? Jakie prognozy z kredytami?

Choć wiele osób liczy na to, że podwyżki stóp procentowych dla kredytów hipotecznych doprowadzą do spadków cen mieszkań, to na razie przeważają wzrosty. NBP opublikował niedawno dane na temat cen transakcyjnych, z których wynika, że w I kw. 2022 r. ceny niemal we wszystkich miastach wzrosły. Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.oi w kwietniu w porównaniu z marcem ceny wzrosły w 11 z 17 miast. Niewielkie spadki odnotowano jedynie w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Lublinie i Szczecinie.

W Szczecinie w tej chwili mediana ceny metra kwadratowego mieszkania wynosi 8666 zł. To co prawda o 2 proc. mniej niż miesiąc wcześniej, ale i tak o 22 proc. więcej niż przed rokiem.

W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny ofertowe mieszkań wzrosły średnio o 17,6 proc. Tym samym pozwoliły ochronić kapitał przed inflacją, która w kwietniu wyniosła 12,4 proc. rok do roku. Jedne z największych wzrostów odnotowano właśnie w Szczecinie (+22 proc.).

- We wcześniejszych miesiącach zwracaliśmy uwagę na wzrost liczby ofert na portalach - mówi Jarosław sadowski z Expandera. - Dane z kwietnia pokazują jednak, że ten trend się zatrzymał. Marcowy skok podażowy nie został utrzymany. Liczba wszystkich aktywnych ofert w badanych miastach spadła. Zwracamy uwagę, że to liczba unikalnych ofert, czyli po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. To kolejna zła informacja dla osób, które spodziewają się spadków w wyniku przewagi podaży nad popytem. Musimy jednak dodać, że szanse na wynegocjowanie ceny niższej niż ta w ofercie są obecnie zdecydowanie wyższe niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Oprocentowanie kredytów z 10 proc. wkładem pobiło rekord!

- Na rynku kredytów hipotecznych obserwujemy natomiast obniżki marż, które są jednak zbyt małe, aby powstrzymać wzrost oprocentowania - dodaje Jarosław Sadowski.

Dla przykładu średnia marża nowo udzielanego kredytu z 10 proc. wkładem własnym spadła do 2,50 proc. (przed rokiem 2,79 proc.). Po uwzględnieniu obecnego poziomu stawek WIBOR 3M i WIBOR 6M okazuje się jednak, że średnie oprocentowanie wzrosło do 9,12 proc.

- Jest to najwyższy odnotowany poziom średniego oprocentowania ofert kredytów z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym odkąd zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. - podkreśla ekspert. - Dotychczasowy rekord pochodzi z listopada 2008 r. kiedy średnie oprocentowanie kredytu bez żadnego wkładu własnego wynosiło 8,68 proc.

W przypadku kredytów z wysokim (powyżej 20 proc.) wkładem własnym sytuacja wygląda podobnie.

Średnia marża spadła do 1,98 proc. (przed rokiem 2,19 proc.). Średnie oprocentowanie oferowanych kredytów jednak wzrosło. Przy obecnym poziomie stawek WIBOR wynosi ono 8,58 proc.

Coraz wyższe oprocentowanie kredytów w połączeniu z rekomendacją KNF bardzo mocno ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych.

• Przeciętna zdolność kredytowa najmocniej spadła dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto. W ujęciu procentowym spadek wynosi aż 60 proc. (z 292 tys. zł do 118 tys. zł).
• Co ciekawe w przypadku pary z takim samym dochodem, ale bez dzieci zdolność kredytowa spadła znacznie mniej, bo o 47 proc. (z 550 tys. zł do 292 tys. zł).

Trzeba jednak dodać, że ponieważ spadek dla pary bez dzieci odbywa się ze znacznie wyższego poziomu, to różnica kwotowa jest zdecydowanie wyższa dla pary bez dzieci. Dla nich dostępna kwota kredytu spadła o 258 tys. zł, a dla pary z dziećmi o 174 tys. zł.

Ważnym wydarzeniem na rynku jest również start programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Pozwala on uzyskać kredyt na kwotę, która pokryje pełną cenę zakupu mieszkanie czy budowę domu. Zapewne będą jednak z niego korzystać również osoby, które mają wkład własny. Taki preferencyjny kredyt pozwala bowiem również uzyskać dopłatę w sytuacji, jeśli w okresie spłaty urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Dopłata w przypadku drugiego dziecka wynosi 20 tys. zł, a trzeciego i kolejnych po 60 tys. zł. Jeśli więc ktoś będzie miał troje dzieci, to łącznie dostanie 80 tys. zł, a jeśli czworo, to 140 tys. zł. Pieniądze nie są jednak przekazywane „do ręki”, lecz trafiają do banku jako nadpłata kredytu.

Niestety, na razie żaden bank nie udostępnił jeszcze informacji o tym, jak będą wyglądały oferty preferencyjnych kredytów. Nie wiadomo też jakie limity cen obowiązują w przypadku chęci zaciągnięcia preferencyjnego kredytu na budowę domu (ustawa tego nie określa).

Wiemy już natomiast jakie są limity dla mieszkań. Niestety w części dużych miastach będą one tak niskie, że trudno będzie znaleźć lokal w odpowiedniej cenie. Pojawiła się już jednak zapowiedź ich podwyższenia, ale jeszcze nie wiadomo kiedy taka podwyżka zostanie wprowadzona.

Dla osób, które już spłacają kredyt hipoteczny w złotych ważną informacją jest również to, że od lipca mają zacząć działać ustawowe wakacje kredytowe. Dzięki nim od lipca do grudnia będzie można zawiesić spłatę czterech rat. Trzeba będzie zapłacić tylko dwie z sześciu. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M oznacza to, że w tym okresie wydatki na poczet spłaty rat spadną z 15 106 zł do 5 035 zł. Dotyczy to kredytu na kwotę 300 000 zł na 25 lat.

Z kolei w przyszłym roku będzie można odroczyć spłatę jednej raty w kwartale, a więc do zapłaty będzie 8 z 12 rat. Takie wakacje mają być przyznawane bez prowizji i dodatkowych odsetek. Raty odroczone oczywiście nie znikną, tylko zostaną przesunięte na koniec okresu spłaty. Jeśli więc ktoś w pełni wykorzysta te wakacje kredytowe i zawiesi 4 raty w tym roku i 4 w przyszłym, to jego okres spłaty wydłuży się o 8 miesięcy.