Mieszkania w Szczecinie na razie nie drożeją. Od poniedziałku wszystko może się zmienić

Jego zaletą są nie tylko dopłaty pomniejszające raty, ale również znacznie wyższa dostępna kwota kredytu oraz brak wymogu posiadania wkładu własnego.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w Szczecinie od stycznia 2023 roku cena mieszkania wzrosła tylko o 1 proc. Natomiast jest i tak niższa porównując ja do ceny sprzed roku i to o 5 proc. W tej chwili przeciętna cena metra kwadratowego w Szczecinie wynosi 8556 zł.

Co ciekawe — najbardziej wzrosły ceny w Katowicach. Są teraz wyższe niż jeszcze rok temu aż o 21 proc.

Co dalej z cenami mieszkań

Jeśli chodzi o prognozy na kolejne miesiące, to możliwe są dalsze wzrosty cen, ale raczej niewielkie. Eksperci zakładają, że ten wzrost w tym roku nie przekroczy 10 proc. Program „Bezpieczny kredyt 2%” nie jest bowiem w stanie wywołać prawdziwego boomu na rynku. Dlaczego? Bo jest skierowany do dość wąskiej grupy nabywców – osób, które nigdy wcześniej nie posiadały domu ani mieszkania i są w wieku do 45 lat. Pierwszy z warunków spełniają głównie osoby urodzone w latach 90., kiedy rodziło się już znacznie mniej dzieci niż w latach 80. Liczba uczestników będzie więc niższa niż w poprzednich programach.

Oczywiście w początkowym okresie chętnych będzie bardzo wielu ze względu na tzw. odłożony popyt. Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych najmocniej dotknęły osoby młode, będące jeszcze w początkowym etapie kariery zawodowej. Z tego względu przez wiele miesięcy takie osoby nie mogły uzyskać kredytu i kupić mieszkania. Teraz nagle będą mieli taką możliwość, więc zapewne z niej skorzystają.

- Ten zwiększony popyt utrzyma się jednak maksymalnie przez 12 miesięcy — twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. - Później będzie przygasał. Dlatego kluczowy dla cen mieszkań będzie poziom stóp procentowych. Jeśli stopy szybko spadną do poziomów znacznie niższych niż obecnie, to pojawi się kolejna fala popytu ze strony innych uczestników rynku. Jeśli natomiast stopy procentowe będą spadały powoli lub utrzymają się na obecnym poziomie, to ceny mieszkań będą stabilne lub nawet powrócą niewielkie spadki.

Jakie duże mieszkanie można kupić za „Bezpieczny kredyt 2%”?

Preferencyjny kredyt teoretycznie można uzyskać na zakup dowolnego mieszkania, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Nie ma ani limitu ceny za m2, ani limitu powierzchni lokalu. Jedynie kwota kredytu jest ograniczona do 500 000 zł w przypadku singla i 600 000 zł dla małżeństwa lub rodziny z przynajmniej jednym dzieckiem. Dodatkowo można też posiadać do 200 000 zł wkładu własnego, więc mieszkanie można kupić maksymalnie za 700 000 zł lub 800 000 zł.

W praktyce wielkość mieszkania będzie jednak ograniczała dostępna kwota kredytu i wysokość raty, jaką jest w stanie spłacić dana osoba. Policzyliśmy więc jak duże mieszkanie można kupić w Szczecinie za „Bezpieczny kredyt 2%” przyjmując różne poziomy raty (pomniejszonej o dopłatę). Założyliśmy, że mieszkanie jest kupowane po przeciętnej cenie dla danego miasta.

W Szczecinie przy wysokości raty:

• 1000 zł da się kupić mieszkanie o powierzchni 23 metry kwadratowe,
• 1500 zł - 34 m2,
• 2000 zł - 46 m2,
• 2500 zł - 57 m2,
• 3000 zł - 69 m2.

Wśród badanych przez nas 17 miast największy metraż można nabyć w Sosnowcu. Przy racie (obniżonej już o dopłatę) wynoszącej 1000 zł miesięcznie można nabyć kawalerkę o powierzchni 34 m2. Z kolei jeśli kogoś stać na ratę 3000 zł, to może sobie kupić aż 103 m2. Najmniejsze metraże są dostępne w Warszawie, ponieważ tam ceny są najwyższe wśród badanych miast. Rata wynosząca 1000 zł pozwoliłaby nabyć jedynie 15 m2 po średniej cenie. W przypadku raty wynoszącej 3000 zł można kupić mieszkanie o powierzchni 45 m2.

Ile wyniesie suma dopłat, jakie można uzyskać w ciągu 10 lat spłaty

Jeśli chodzi o sumę dopłat, jaką może zyskać uczestnik programu, to będzie ona uzależniona od kwoty kredytu, okresu spłaty i poziomu stóp procentowych zarówno w momencie udzielania kredytu jak i po 5 latach spłaty. Im wyższa kwota kredytu i im dłuższy okres spłaty tym dopłata będzie wyższa. Warto też dodać, że dopłaty najprawdopodobniej będą zdecydowanie wyższe w pierwszych 5 latach spłaty niż w kolejnej pięciolatce. Dlaczego? Będzie tak z dwóch powodów. Po pierwsze zadłużenie w systemie rat malejących dość szybko spada, a im niższe zadłużenie, tym niższa dopłata. Po drugie za 5 lat prawdopodobnie będą obwiązywały znacznie niższe stopy procentowe niż obecnie (o ile znów nas nie zaskoczy coś nieprzewidywalnego).

Biorąc te czynniki pod uwagę możemy oszacować, że w przypadku kredytu na 300 000 zł na 30 lat suma dopłat wyniesie ok. 100 000 zł. Założyliśmy jednak, że za 5 lat średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie 5 proc. Jeśli będzie wyższe to dopłaty będą wyższe, a jeśli stopy procentowe spadną mocniej to i wysokość dopłat będzie niższa.

Warto dodać, że wyliczenie nie uwzględnia nadpłat takiego kredytu. Tymczasem przepisy przewidują wiele możliwości dokonywania nadpłat, które nie powodują utraty dopłat. Nadpłata zmniejszy jednak zadłużenie, więc jej wynikiem byłyby niższe dopłaty. Takie rozwiązanie w niektórych przypadkach mogłoby być korzystanie dla klienta, ponieważ dopłata nie pokrywa całych odsetek. Ich część klient spłaca samodzielnie.