Wspólnoty mieszkaniowe. Jak zmienić nieudolnego zarządcę

Gdzie szukać pomocy

O pomoc można się też zwrócić do:
- Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
- Polskiej Federacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości
- Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości

Każda wspólnota mieszkaniowa musi mieć swoją reprezentację prawną. Jest nią zarząd. Jeśli właściciele chcą tworzyć go sami, muszą wybrać spośród siebie ludzi, którzy będą zajmować się na co dzień sprawami wspólnoty.

Tak wybrany zarząd może też nająć do pomocy administratora, na którego barki zrzuca taki zakres obowiązków, na jaki sam się zdecyduje. Tylko wspólnoty liczące 7 i mniej osób mogą nie wybrać zarządu. Uznaje się wtedy, że wszyscy właściciele tworzą zarząd.

Najczęściej jednak wspólnota decyduje się na zarząd powierzony - czyli wynajmuje firmę zarządzającą, która w jego imieniu zajmuje się wszystkimi sprawami wspólnoty. Ich zakres jest wyznaczony w ustawie o własności lokali, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz umowy ze wspólnotą mieszkaniową.
Jeśli wspólnota nie jest zadowolona ze swojego reprezentanta, może go zmienić. Najczęściej dzieje się to wtedy, gdy firma nie reaguje na informacje o awariach i zaniedbaniach. Zdarzają się też sytuacje, ze zarządca nie podejmuje się strategicznych zadań - jak np. organizacja funduszu remontowego.

By zmienić zarządcę potrzebne jest nadzwyczajne zebranie wspólnoty. Do jego powołania konieczny jest wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10 proc. udziałów w nieruchomości.

Zarządca, którego chcemy odwołać, nie może nie zgodzić się na zwołanie takiego zebrania. Jednak często zdarza się tak, że stara się tego uniknąć.

Co trzeba zrobić aby zwołać zebranie odwołujące zarządcę:
- złożyć wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10 proc. udziałów
- zaznaczyć w nim dokładny termin i godzinę spotkania, by zarządca nie odwlekał spotkania w czasie
- dołączyć projekt uchwały zmieniającej zarządcę i krótki porządek obrad (wybranie przewodniczącego zebrania, dyskusja nad uchwałą o odwołaniu zarządcy, głosowanie uchwały o odwołaniu zarządcy)
- w terminie nie późniejszym niż siedem dni przed zebraniem poinformować o nim wszystkich współwłaścicieli
- zaprosić na spotkanie notariusza, który poświadczy odwołanie zarządcy.

Ale niestety, często zdarza się jednak tak, że odwoływany zarządca robi wszystko, by uniemożliwić odwołanie i po prostu wbrew prawu nie zwołuje zebrania. Wspólnota może wtedy sama zorganizować takie spotkanie i zaprosić na nie zarządcę.

Część notariusz nie chce wtedy zgodzić się na poświadczanie takiej niezależnej od zarządcy formy jego odwołania. Ale równie dużo prawników przychodzi na zebranie, na które zaprasza ich wspólnota, a nie zarządca. Jeśli współudziałowcem budynku jest deweloper, wspólnota może ustalić, że jeden właściciel ma jeden głos. Nawet gdy deweloper ma więcej niż 50 proc. własności, nie może zablokować takiej decyzji..Jeśli uda się odwołać zarządcę bez jego udziału, to zazwyczaj banki, w których znajdują się konta wspólnoty, decydują się na przekazanie ich nowej firmie zarządzającej.

Na zebraniu odwołującym jednego zarządcę nie można nie powoływać następnego, ale wtedy należy wybrać zarząd spośród mieszkańców wspólnoty. Musi on zająć się np. wyborem kolejnej firmy albo odzyskaniem pieniędzy od starej.

Poza tym dobrze jest korzystać z pomocy firmy, którą wybraliśmy na nowego zarządcę, bo może to być testem jej skuteczności. Nowy zarządca powinien asystować nam w przygotowaniu wszystkich potrzebnych pism, a także pojawić się na zebraniu, na którym będziemy odwoływać starego zarządcę.
Gdy dochodzi do sytuacji, że zarządca, którego chcemy odwołać nie respektuje prawa, sprawę można oddać do sądu. Powoływany jest wtedy zarządca sadowy. Nim jednak do tego dojdzie, sąd miesiącami bada sprawę.