Wspólnoty mieszkaniowe. Jak zmienić nieudolnego zarządcę

Bogna Skarul bogna.skarul@gs24.pl
Tylko wspólnoty liczące 7 i mniej osób mogą nie wybrać zarządu. Uznaje się wtedy, że wszyscy właściciele tworzą zarząd.
Tylko wspólnoty liczące 7 i mniej osób mogą nie wybrać zarządu. Uznaje się wtedy, że wszyscy właściciele tworzą zarząd. Fot. Marcin Bielecki
Niepodłączona kanalizacja, niepomalowana klatka, ciemności na schodach - czas zmienić firmę administrującą budynkiem.

Gdzie szukać pomocy

Gdzie szukać pomocy

O pomoc można się też zwrócić do:
- Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
- Polskiej Federacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości
- Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości

Każda wspólnota mieszkaniowa musi mieć swoją reprezentację prawną. Jest nią zarząd. Jeśli właściciele chcą tworzyć go sami, muszą wybrać spośród siebie ludzi, którzy będą zajmować się na co dzień sprawami wspólnoty.

Tak wybrany zarząd może też nająć do pomocy administratora, na którego barki zrzuca taki zakres obowiązków, na jaki sam się zdecyduje. Tylko wspólnoty liczące 7 i mniej osób mogą nie wybrać zarządu. Uznaje się wtedy, że wszyscy właściciele tworzą zarząd.

Najczęściej jednak wspólnota decyduje się na zarząd powierzony - czyli wynajmuje firmę zarządzającą, która w jego imieniu zajmuje się wszystkimi sprawami wspólnoty. Ich zakres jest wyznaczony w ustawie o własności lokali, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz umowy ze wspólnotą mieszkaniową.
Jeśli wspólnota nie jest zadowolona ze swojego reprezentanta, może go zmienić. Najczęściej dzieje się to wtedy, gdy firma nie reaguje na informacje o awariach i zaniedbaniach. Zdarzają się też sytuacje, ze zarządca nie podejmuje się strategicznych zadań - jak np. organizacja funduszu remontowego.

By zmienić zarządcę potrzebne jest nadzwyczajne zebranie wspólnoty. Do jego powołania konieczny jest wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10 proc. udziałów w nieruchomości.

Zarządca, którego chcemy odwołać, nie może nie zgodzić się na zwołanie takiego zebrania. Jednak często zdarza się tak, że stara się tego uniknąć.

Co trzeba zrobić aby zwołać zebranie odwołujące zarządcę:
- złożyć wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10 proc. udziałów
- zaznaczyć w nim dokładny termin i godzinę spotkania, by zarządca nie odwlekał spotkania w czasie
- dołączyć projekt uchwały zmieniającej zarządcę i krótki porządek obrad (wybranie przewodniczącego zebrania, dyskusja nad uchwałą o odwołaniu zarządcy, głosowanie uchwały o odwołaniu zarządcy)
- w terminie nie późniejszym niż siedem dni przed zebraniem poinformować o nim wszystkich współwłaścicieli
- zaprosić na spotkanie notariusza, który poświadczy odwołanie zarządcy.

Ale niestety, często zdarza się jednak tak, że odwoływany zarządca robi wszystko, by uniemożliwić odwołanie i po prostu wbrew prawu nie zwołuje zebrania. Wspólnota może wtedy sama zorganizować takie spotkanie i zaprosić na nie zarządcę.

Część notariusz nie chce wtedy zgodzić się na poświadczanie takiej niezależnej od zarządcy formy jego odwołania. Ale równie dużo prawników przychodzi na zebranie, na które zaprasza ich wspólnota, a nie zarządca. Jeśli współudziałowcem budynku jest deweloper, wspólnota może ustalić, że jeden właściciel ma jeden głos. Nawet gdy deweloper ma więcej niż 50 proc. własności, nie może zablokować takiej decyzji..Jeśli uda się odwołać zarządcę bez jego udziału, to zazwyczaj banki, w których znajdują się konta wspólnoty, decydują się na przekazanie ich nowej firmie zarządzającej.

Na zebraniu odwołującym jednego zarządcę nie można nie powoływać następnego, ale wtedy należy wybrać zarząd spośród mieszkańców wspólnoty. Musi on zająć się np. wyborem kolejnej firmy albo odzyskaniem pieniędzy od starej.

Poza tym dobrze jest korzystać z pomocy firmy, którą wybraliśmy na nowego zarządcę, bo może to być testem jej skuteczności. Nowy zarządca powinien asystować nam w przygotowaniu wszystkich potrzebnych pism, a także pojawić się na zebraniu, na którym będziemy odwoływać starego zarządcę.
Gdy dochodzi do sytuacji, że zarządca, którego chcemy odwołać nie respektuje prawa, sprawę można oddać do sądu. Powoływany jest wtedy zarządca sadowy. Nim jednak do tego dojdzie, sąd miesiącami bada sprawę.

Wideo

Komentarze 12

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

H
Helena

Ci co tu chwalą Progressline nie wiedzą co czynią. Radziłbym się zastanowić i zapytać właścicieli nowowybudowanych budynków jak zarząda nimi Progresline, np jak rozlicza koszty utrzymania garaży. Zdziwilibyście się jak można łupić ludzi...

f
filip

Chyba tego nie trzeba nikomu mówić, to jest oczywiste i za to się płaci administratorowi. U nas jest to jasne, zarządza gestor i wie co ma robić, na tym to miało polegać, ze meiszkańcy nie muszą się martwić tym czym zajmuje się zarządca, sprawdza się i robi to co do niego nalezy, ale wiem, że sporo osób narzeka na inne firmy
 

 
P
Paweł

Czasami zamiast zmieniać zarządcę wystarczy fachowo skontrolować jego pracę, jest to szybsze i łatwiejsze niż przechodzenie przez opisaną procedurę zmiany. Z pomocą mogą przyjść audyty wspólnot mieszkaniowych.

m
miszel

Pytajcie o firmy, które chcecie zatrudniać na innych osiedlach. Tj. jak ludzie ich oceniają, czy faktycznie wywiązywali się ze swoich obowiązków. Bo niestety, ale firmy nie do końca należycie do tych obowiązków podchodzą, ignorują je, a przecież trochę nie tędy wiedzie droga.

m
marusik

Musicie najpierw mieć podstawy do wymiany, wykazać, że faktycznie nie wykonano obowiązków, nie jest realizowany plan zagospodarowania. Dochodzi też kwestia tego, jaka została podpisana umowa. A na przyszłość radzę zatrudniać zarządców z doświadczeniem i papierami, a nie firmy całkowicie przypadkowe.

k
kaciel

Musicie najpierw mieć podstawy i dokładnie ocenić czy na pewno będzie to legalne. Na jakich warunkach i na jaką umowę został zatrudniony zarządca? Wiem jak u nas wyglądała zmiana zarządcy - ile załatwiania. Ale było warto, bo poprzednia firma w zasadzie nic robiła na osiedlu. Kompletnie nie realizowała planu.

k
kampos

Przede wszystkim szukajcie aktualnych danych na temat usług tych firm - szukajcie ludzi, którzy mieszkają na tych osiedlach, sprawdzajcie co powiedzą. A niestety prawda jest taka, że w rzeczywistości zarządcy olewają swoje obowiązki, porządnych wykonawców, którzy dbają o mieszkańców jest niewiele...

b
badanek

Nie jest to proste, zależy od umowy, no i jeszcze kwestia tego do jakich zaniedbań doszło. W większości przypadków pomaga tylko prawnik. Kolejna kwestia - sami wiemy do jakich problemów na osiedlu potrafi doprowadzić kiepski zarządca, sami się zaczęliśmy tematem interesować dopiero wtedy, gdy faktycznie zaczęło się robić źle.

k
kaciel

Wiemy co się działo u nas - zmiana nie jest prosta, zależy jaką macie umowę podpisaną. U nas udało się zmienić zarządcę na Status, ale też wymagało to zachodu. Wcześniej na osiedlu nie działo się kompletnie nic, nic się nie zmieniało, wieczny bałagan, zero remontów i problemy z załatwianiem bzdur. Teraz jest lepiej.

w
westalka
W dniu 24.07.2014 o 10:39, latorun napisał:

Zwykle się trzymają na tych stanowiskach sto lat, a stare babcie zawsze ich bronią, niezależnie od tego, co robią

to fakt. u nas odpoczątku zarządcą był status nm i na szczęście nie mieliśmy z nimi absolutnie żadnych problemów. 

l
latorun

Zwykle się trzymają na tych stanowiskach sto lat, a stare babcie zawsze ich bronią, niezależnie od tego, co robią

h
haker

tak już jest, że wybór odpowiedniego zarządcy to naprawdę ważna sprawa, jeśli mamy nieudolnego zarządcę to wszyscy mieszkańcy będą niezadowoleni a na osiedlu będzie panował chaos, u nas też tak byo ciągłe problemy, nikt nie chciał pomagać mieszkańcom i rozwiązywać problemów mieszkańców z deweloperem, na szczęście udało się go Nam odwołać i powowłać nowego zarządcę dużo lepszego niż poprzednik.

Dodaj ogłoszenie