Zmiany na rynku nieruchomości w Krakowie. Mieszkań jest więcej, ale ciągle drożeją

W pierwszym kwartale 2024 roku, mimo globalnych wyzwań gospodarczych, rynek pierwotny nieruchomości w Krakowie odnotował silne oznaki ożywienia. W tym okresie liczba dostępnych mieszkań wzrosła do 4 781 – osiągając najwyższą od początku 2023 r. wartość. Oznacza to wyraźne odbicie w odniesieniu do minionych miesięcy, które charakteryzowały się zawężaniem oferty. Choć tendencja jest dziś wzrostowa, poziom wciąż pozostaje odległy od zeszłorocznego, gdy dla konsumentów było dostępnych o ponad 900 nieruchomości więcej. Wyliczenia ekspertów wskazują, że zainteresowanie nabywców, a także stabilne warunki rynkowe pozwoliły w pierwszym kwartale 2024 r. na sprzedaż 1 760 mieszkań. Ponadto wzrost średniej ceny lokali do ok. 16 504 zł/m², czyli o 27 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, odzwierciedla rosnącą wartość krakowskich nieruchomości oraz niesłabnący potencjał inwestycyjny małopolskiej stolicy.

- Według najnowszych danych rynkowych i naszych obserwacji, w Krakowie dostrzegalny jest dziś trend wzrostowy w zakresie zainteresowania nabywców mieszkaniami deweloperskimi. Nowa podaż już wkrótce pozwoli na uwolnienie dodatkowego popytu wśród klientów oczekujących na projekty nowe, świeże i zróżnicowane pod względem metrażu czy też lokalizacji. Dotychczas oferta rynkowa była wysycona, co opóźniało decyzje o zakupie nabywców, którym zależało na szerokim wyborze, a nie selekcji spośród niewielu lokali, które były dostępne. Taka perspektywa świadczy o tym, że rynek nieruchomości w Krakowie jest dynamiczny i uzależniony od dostępności oferty - mówi Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom.

Na stopniowe odbudowywanie podaży w skali całego miasta wpływ mają przede wszystkim nowe atrakcyjne projekty uzupełniające daną lokalizację o brakujące w niej funkcje. Nabywcy doceniają również dostępność terenów zielonych sprzyjających rekreacji i wypoczynkowi, a także rozbudowanej oferty handlowo-usługowej i infrastruktury umożliwiającej zaadresowanie codziennych potrzeb. Na popularności zyskują w związku z tym kompleksowe inwestycje miastotwórcze, które odmieniają oblicze całych kwartałów, jednocześnie wpisując się w istniejącą tkankę miejską.

- Projekty miastotwórcze stają się w Polsce coraz popularniejsze, co potwierdza, że korzyści z tego rodzaju inwestycji dostrzegają nie tylko deweloperzy, ale także samorządy i lokalne społeczności. Jednak w Krakowie do dziś pozostają one rzadkością ze względu na ograniczoną podaż gruntów w centralnych punktach tej aglomeracji. Jako Archicom realizujemy w związku z tym przełomowy projekt WITA, który powstaje w miejscu dawnych magazynów zaopatrzenia Twierdzy Kraków i na terenie Starego Miasta. Powstaną tam czteropiętrowe budynki – w tym dwa mieszkalne – tworzące kwartał, w którym ludzie będą żyć, pracować oraz spędzać wolny czas. Dostarczy on szeroki wachlarz usług, lokali gastronomicznych oraz eventów organizowanych na terenie wielofunkcyjnej inwestycji - dodaje Dawid Wrona.

Ceny krakowskich mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc. Od początku roku poszybowały o 4% w górę. Aktualnie, aby kupić nowe M w stolicy Małopolski, trzeba wydać na ten cel średnio 896 tys. zł. Czy spadek cen jest w ogóle możliwy?

Krakowscy deweloperzy budują przede wszystkim dla zamożnych klientów. Mieszkania wprowadzone przez nich w kwietniu na rynek kosztowały średnio ponad 18,1 tys. zł za metr kwadratowy. To zdecydowanie więcej niż średnia cena m kw., która w ubiegłym miesiącu uplasowała się na poziomie 16 127 zł. Co więcej, od początku roku średnia cena m kw. poszła w górę o 4%.

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w kwietniu, w stolicy Małopolski, z rynku praktycznie zniknęły mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy.

W jakich dzielnicach jest najdrożej? Zdecydowanie najwyższe ceny za m kw. notujemy w centrum miasta. W kwietniu br. w dzielnicy Grzegórzki m kw. nowego M kosztował średnio 21 023 zł. Drogo jest także na Zwierzyńcu - 19 490 zł/m kw. Najmniej zapłacimy na Wzgórzach Krzesławickich - 10 471 zł/m kw.

W kwietniu firmy deweloperskie wyraźnie wyhamowały nową podaż. W ubiegłym miesiącu krakowscy deweloperzy wprowadzili do oferty zaledwie 310 mieszkań. To o ok. 60% mniej niż w marcu. Na koniec kwietnia 2024 roku w ofercie krakowskich deweloperów znalazło się ponad 5 tys. mieszkań. Rok do roku to spadek o 26%.

W jakich dzielnicach podaż nowych nieruchomości wypada najlepiej? W kwietniu 2024 roku najwięcej lokali do wyboru mieli kupujący w dzielnicach Prądnik Biały i Podgórze.

W kwietniu w większości największych miast spadła sprzedaż nowych mieszkań. W Krakowie w porównaniu do marca liczba przeprowadzonych transakcji zmniejszyła się o 13%. Dlaczego?

Jak wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl: - Kwietniowe załamanie można wytłumaczyć splotem kilku okoliczności. Jednym z nich może być wygaszenie od stycznia br. programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Przy czym w poprzednich miesiącach deweloperzy jeszcze tego nie odczuli, bo wiele umów deweloperskich zawierały osoby, które dopiero w styczniu i lutym doczekały się pozytywnej decyzji kredytowej. Ponadto być może zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart” spowodowała, że część potencjalnych nabywców mieszkań postanowiła poczekać na korzystniejsze warunki kredytowe.

Spadek sprzedaży może być oczywiście również wypadkową zbyt wysokich cen mieszkań. Kupujących po prostu nie stać na stawki, jakie aktualnie proponują deweloperzy. Jak mówi Marek Wielgo: - W tej sytuacji całkiem prawdopodobne są promocje, których można się spodziewać głównie w mniej popularnych lokalizacjach oraz w przypadku ostatnich niesprzedanych lokali w inwestycjach rozpoczętych przed lipcem 2022 r. Chodzi o to, że już za niespełna dwa miesiące będą one objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co wiąże się m.in. z koniecznością odprowadzenia składki ubezpieczeniowej przez dewelopera.
Źródło

Wskaźnik Bogactwa Narodów, wiemy gdzie jest Polska