Za metr kwadratowy mieszkania w Szczecinie zapłacimy 8419 zł. Szybciej tanieją nowe mieszkania

Mieszkania tanieją już niemal we wszystkich miastach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Średnio ceny spadły tylko o 3,4 proc. Najmocniej staniały lokale w Częstochowie (8,6 proc.).

Na zmiany cen mieszkań warto spojrzeć nie tylko w ujęciu procentowym. Expander i Rentier.io sprawdziły również jak zmieniła się kwota jaką trzeba wydać na mieszkanie o powierzchni 50 m2. Najmocniej staniały lokale w Szczecinie. Obecnie takie mieszkanie kosztuje średnio 420 948 zł, a więc o 29 052 zł mniej niż w maju. Spadek o ponad 20 000 zł odnotowano również w Częstochowie, Katowicach, Sosnowcu, Toruniu i Krakowie. Z kolei najmocniej, bo o 15 556 zł zdrożało takie mieszkanie w Rzeszowie. Średnio, we wszystkich badanych miastach, cena mieszkania o powierzchni 50 m2 spadła o 12 366 zł.

Z kolei rata kredytu na takie 50 metrowe mieszkanie w Szczecinie o wartości przecietnej 420 tys. zł z wkładem własnym 10 proc. na 35 lat wynosi 3254 zł.

W październiku opublikowano 32 186 internetowych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów) sprzedaży mieszkań w dużych miastach.

- Liczba ofert jest więc stabilna, zbliżona do poziomu z ostatnich miesięcy czy sprzed roku - przypomina Jarosław Sadowski z Expandera. - Nie widać oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju 2022 r. stawki systematycznie spadają. W większości przypadków spadki są jednak stosunkowo niewielkie. Średnio ceny od maja spadły tylko o 3,4 proc.

Jarosław Sadowski zauważa, że tak niewielkie spadki mogą wyglądać nieco dziwnie na tle danych o załamaniu się popytu na kredyty hipoteczne (spadek liczby wniosków o 67 proc. rok do roku) i w związku z tym popytu na mieszkania. Głębsze spadki cen blokuje jednak kilka mechanizmów. Po pierwsze wiele mieszkań, obecnie oddawanych do użytkowania przez deweloperów, zostało już dawno sprzedanych. Przypomnijmy, że w okresie boomu na rynku, kupno mieszkania w budowie było skutecznym sposobem na uzyskanie niższej ceny. Wielu deweloperów nie jest więc jeszcze zmuszonych do wprowadzania dużych obniżek cen.

Z kolei na rynku wtórnym kluczowe znacznie ma duży popyt na najmem oraz wakacje kredytowe. Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat.

- Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie - twierdzi Anton Bubiel z Rentier.io. - Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen. Z kolei nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego, mieszkanie generuje przychód.

Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym spadki są niewielkie. Jak to jednak zwykle bywa profesjonaliści, czyli deweloperzy, szybciej reagują na zmieniającą się sytuację. Doskonale to widać na największych rynkach, gdzie publikowanych jest zdecydowanie najwięcej ogłoszeń. W Krakowie średnia cena dla nowych mieszkań spadła od maja aż o 11 proc., a używanych niemal się nie zmieniła. W Warszawie i Wrocławiu deweloperzy obniżyli ceny o ok. 3 proc., a na rynku wtórnym spadki są minimalne.

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost oprocentowania do rekordowego poziomu. Choć ostatnia podwyżka stóp procentowych NBP została wprowadzone we wrześniu, to jednak stawki WIBOR zauważalnie rosły w październiku i na początku listopada. W rezultacie wzrosło również oprocentowania kredytów, zarówno tych już spłacanych, jak i w ofertach banków.

- Przeciętna stawka oprocentowania zmiennego dla nowo udzielanych kredytów z niskim (10 proc.) wkładem własnym osiągnęła poziom 10 proc. - mówi Jarosław Sadowski. - Średnia dla oprocentowania stałego jest niewiele niższa i wynosi 9,99 proc. Dla wysokiego wkładu własnego (powyżej 20 proc.) jest to 9,44 proc. (zmienne) i 9,36 proc. (stałe). Tak wysokich stawek oprocentowania nie odnotowaliśmy nigdy wcześniej, a monitorujemy je od 2006 r.

Na pocieszenia warto dodać, że ostatnie wzrosty stawek WIBOR wynikały z oczekiwanych podwyżek stóp procentowych NBP. Te podwyżki nie zostały jednak wprowadzone i staje się coraz bardziej prawdopodobne, że już ich nie będzie. Dlatego od szczytu z 7 listopada stawki WIBOR stopniowo spadają. W rezultacie w grudniu średnie oprocentowanie może już być nieco niższe.

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i problemy z ich dostępnością powodują, że obecnie niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania czy budowę domu. Ci, którzy wciąż posiadają zdolność kredytową lub „gotówkę” mogą liczyć na wiele przywilejów, które jeszcze rok temu wydawały się nieprawdopodobne. Dla przykładu w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt z marżą wynoszącą zaledwie 1,3 proc.

- Takie oferty po raz ostatni obserwowaliśmy w 2016 r. - mówi Jarosław sadowski z Expandera. - Dodatkowo osoba kupująca obecnie nieruchomość ma ogromne możliwości negocjacji ceny. Ofert sprzedaży jest bowiem sporo, a kupujących niewielu.