Wynajem mieszkania w Szczecinie znów droższy. Dalej opłaca się bardziej kupić mieszkanie na kredyt

W tej chwili w Szczecinie koszt najmu mieszkania o powierzchni około 50 metrów kwadratowych (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to 2115 zł. Czyli przeciętny koszt najmu jednego metra kwadratowego to 42 zł. To więcej o 11 proc. niż było w październiku 2020 roku, ale tylko 1 proc. więcej niż w lipcu 2021 roku.

- Sierpień, wrzesień i październik, to zwykle najgorętsze miesiące na rynku najmu. Wtedy bowiem studenci szukają lokum na kolejny rok akademicki - tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera. - W ubiegłym roku pandemia mocno ograniczyła popyt ze strony studentów. W tym również wiele zajęć na uczelniach odbywa się zdalnie. Różnica polega jednak na tym, że w tym roku nie ma tak ostrych obostrzeń i młodzi łatwo mogą znaleźć pracę w dużych miastach. W rezultacie w 16 dużych miastach, koszty najmu w październiku były średnio o 5,7 proc. wyższe niż przed rokiem. W porównaniu z lipcem wzrosły natomiast o 1 proc.

- Stało się tak dlatego, że jeszcze szybciej niż stawki najmu rosły ceny mieszkań - twierdzi Jarosław Sadowski. - W rezultacie rentowność netto, czyli po uwzględnieniu podatku i kosztów, spadła z 4,43 proc. przed rokiem do 4,08 proc. Jest to rentowność przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 50 m2 zostało kupione bez udziału kredytu i że jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli np. przez miesiąc stoi puste, to wynik spada do 3,6 proc.

W Szczecinie te liczby wyglądają nieco inaczej niż przeciętna w całym kraju. Rentowność mieszkania netto, gdy jest ono wynajęte przez cały rok (12 miesięcy) wynosi 4,5 proc. Jeśli mieszkanie wynajęte jest [przez 11 miesięcy to już 4 proc.

Należy jednak dodać, że w przypadku inwestycji już dokonanych np. rok temu, wzrost cen mieszkań nie jest kosztem, lecz poprawia potencjalną zyskowność. Wtedy właściciel nie tylko otrzymuje wyższą zapłatę za wynajem, ale może też uzyskać dodatkowy zysk poprzez sprzedaż mieszkania za wyższą cenę od tej jaką zapłacił.

W specyficznej sytuacji znaleźli się natomiast inwestorzy, który swoje mieszkania nabyli za pieniądze z kredytu. W dotychczasowych warunkach, czyli rekordowo niskich stóp procentowych, taka inwestycja była bardzo opłacalna. Przychód z najmu w większości miast pokrywał bowiem całą ratę i zwykle jeszcze coś zostawało. Dotyczyło to nawet sytuacji, gdy aż 90 proc. ceny mieszkania pokrywał kredyt. Najemcy stopniowo spłacali więc kredyt właściciela mieszkania, które dodatkowo jeszcze zyskiwało na wartości, gdyż ceny mieszkań szybko rosły.

Obecnie w większości miast przychód z najmu nie pokryje już raty w przypadku, gdy kredyt został udzielony na 90 proc. wartości nieruchomości (10 proc. wkładu własnego).

- Przyczyną są podwyżki stóp procentowych - twierdzi ekspert.

Ale taka sytuacja dotyczy większości miast w Polsce. Natomiast w Szczecinie jeszcze się opłaca kupić mieszkanie na kredyt i je wynajmować. Różnica między ratą kredytu na zakup mieszkania przy wkładzie własnym 10 proc., to 96 zł plus. Te 96 zł to dodatkowe pieniądze jakie zostają po opłaceniu z najmu mieszkania raty kredytu.

Najgorszą sytuację jednak mają mieszkańcy Krakowa. Jeśli wynajęli swoje mieszkanie za przeciętną cenę w tym mieście a mieszkanie kupili na kredyt hipoteczny z 10 procentowym własnym wkładem, to miesięcznie muszą do rat kredytu dopłacać aż ponad 660 zł.

Należy jednak dodać, że rata wyższa od przychodu z najmu nie oznacza, że inwestor zawsze poniesie stratę. W przypadku tego rodzaju inwestycji dokonywanych rok czy kilka lat temu, zysk łatwo może zapewnić sprzedaż mieszkania, którego cena zwykle będzie dużo wyższa niż w momencie zakupu. Poza tym dużo zależy od tego jaką kwotę trzeba dopłacać do raty i utrzymania lokalu. Jeśli dopłata nie jest duża, to taka inwestycja wciąż może się opłacać.

Dla przykładu załóżmy, że przychody uzyskiwane od lokatorów nie pozwalają opłacić raty kredytu i kosztów utrzymania mieszkania. Właściciel musi co miesiąc dopłacać z własnej kieszeni 200 zł. To niewiele biorąc pod uwagę, że stopniowo spłaca kredyt i np. po 25 latach będzie właścicielem mieszkania nie obciążonego kredytem. Taka inwestycja jest opłacalna póki zakładany zysk z przyszłej sprzedaży mieszkania jest wyższy niż zysk jaki można uzyskać inwestując te 200 zł miesięcznie w inny sposób.

- Innym kluczowym elementem jest to, czy właściciel ma pieniądze, żeby dopłacać - opowiada Jarosław Sadowski. - Załóżmy, że kupił 6 mieszkań i do każdego musi dopłacać co miesiąc 200 zł. Łącznie to już 1200 zł miesięcznie. Jeśli nie będzie go stać na takie dopłaty, to i tak będzie musiał sprzedać przynajmniej część mieszkań. Sytuacja jest tu więc bardzo zróżnicowana i poszczególni inwestorzy różnie zareagują na podwyżki stóp procentowych.

Wyliczenia te powstały na podstawie 13 770 ogłoszeń najmu oraz 34 237ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 X do 31 X 2021 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.