Wynajem mieszkania w Szczecinie tańszy niż wynosi rata kredytu hipotecznego

Pierwszy rok pandemii sprawił, że osoby najmujące mieszkania mogły przebierać w ofertach, których ceny były coraz niższe. W 2021 roku popyt na najem był już wyższy ze względu na mniejsze ograniczenia pandemiczne i lepszą sytuację na rynku pracy. Koszty najmu znów zaczęły rosnąć.

W ciągu 12 miesięcy wzrosły średnio o niecałe 5 procent. To sprawiło, że w większości miast są już zbliżone do poziomu z lutego 2020 roku. Wciąż taniej niż przed pandemią jest np. w Warszawie i Krakowie. W Szczecinie przeciętny koszt najmu mieszkania o powierzchni około 40 metrów kwadratowych to w tej chwili 1690 zł.

Choć najem w 2021 roku zdrożał, to wzrost jest niewielki w porównaniu z tym, co stało się z ratami kredytów hipotecznych. W przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 40 m2 po przeciętnej cenie, raty wzrosły niemal o jedną trzecią w porównaniu z lutym 2020 roku.

- Jest to połączony efekt wzrostu cen mieszkań i podwyżek stóp procentowych - podkreśla Jarosław Sadowski z Expandera. - Największa różnica jest w Krakowie, gdzie koszt najmu 40-metrowego mieszkania jest aż o 613 zł niższy niż rata kredytu za podobne mieszkanie.

W Szczecinie natomiast ta różnica wynosi 69 zł. Koszty najmu 40-metrowego mieszkania w Szczecinie (bez opłat licznikowych i administracyjnych) wynoszą 1690 zł, a za ratę kredytu takiego samego mieszkania trzeba miesięcznie do banku zapłacić już 1759 zł.

Warto jednak pamiętać, że ci, którzy wybrali kredyt stopniowo spłacają swoje zadłużenie i po np. 25 latach (o ile nie dokonają nadpłat) przestaną płacić raty. Natomiast najemcy, jeśli nie postarają się o własne mieszkanie, będą musieli płacić do końca życia.

- Dlatego najem jest atrakcyjny wtedy, gdy jesteśmy młodzi i priorytetem jest elastyczność, czyli możliwość szybkiej zmiany miejsca zamieszkania - mówi Jarosław Sadowski z Expandera. - Gdy już jednak jesteśmy gotowi na stabilizację, to w długim terminie bardziej opłacalne będzie własne mieszkanie - doradza.

Bardzo trudno jest przewidzieć co dalej będzie działo się z cenami najmu. Za dalszym wzrostem popytu przemawia zbliżający się koniec pandemii lub przynajmniej pandemicznych ograniczeń. Będą pomagały w tym już nie tylko szczepionki czy nabyta odporność, ale też dopuszczenie do stosowania leku na koronawirusa. Teoretycznie, życie wkrótce może powrócić do normy, a wraz z nią powinien nadejść większy popyt na najem.

- W rzeczywistości jednak będzie to prawdopodobnie trochę inna normalność niż przed pandemią - twierdzi przedstawiciel Expandera. - Praca i nauka zdalna pozostanie w jakimś stopniu z nami ponieważ część osób bardzo sobie ceni jej zalety. Dlatego oczekujemy, że najprawdopodobniej stawki będą rosły w miarę powrotu do normalności, ale w większości przypadków tempo wzrostu będzie umiarkowane.

W tej chwili przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania w Szczecinie za wynajem musimy zapłacić 42 zł. To o 8,3 proc. więcej niż w lutym 2020 roku.

Na koniec informacje dla inwestorów, którzy zastanawiają się jak wygląda opłacalność zakupu mieszkania na wynajem po ostatnich wzrostach cen mieszkań i stawek najmu.

Przeciętna stopa zwrotu z wynajmu dla kupowanego obecnie mieszkania wynosi 5,7 procent brutto, czyli bez uwzględnienia dodatkowych kosztów i przy założeniu, że zakup finansowany jest bez udziału kredytu. Przeciętna rentowność netto wynosi natomiast 4 procent. To już po doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu).

Ta rentowność dotyczy średniej wielkości mieszkania, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to czynsz do administracji nie jest ponoszony przez najemców i stanowi koszt dla wynajmującego, rentowność netto wynosi 3,5 proc. Dla porównania banki zaczynają oferować lokaty z oprocentowaniem ok. 2 procent, co po odliczeniu podatku daje 1,62 procent netto.

A jak jest z rentownością mieszkań w Szczecinie?

Rentowność z inwestycji netto, gdy mieszkanie jest wynajmowane przez 12 miesięcy wynosi 4,3 procent. Jeśli jest wynajmowane przez 11 miesięcy to spada od razu do 3,8 procent.