W 7 miastach ceny mieszkań są najwyższe w historii. Czy jest szansa, że spadną w tym roku? Pytamy ekspertów od nieruchomości

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Ceny mieszkań są dziś często za wysokie dla klientów kredytowych, ale jak najbardziej akceptowalne dla inwestorów.
Ceny mieszkań są dziś często za wysokie dla klientów kredytowych, ale jak najbardziej akceptowalne dla inwestorów. Jakub Steinborn/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Ceny mieszkań w wielu miastach idą w górę już trzeci miesiąc z rzędu. W niektórych metropoliach mieszkania są dziś droższe niż kiedykolwiek. Jednocześnie rynek wciąż trwa w wyczekiwaniu na lipcowy program „Pierwsze Mieszkanie”, który może znacząco ożywić popyt na nieruchomości. Deweloperzy nie mają jednak dobrych wieści dla tych, którzy mają nadzieję, że kupią M taniej.

Spis treści

Ceny mieszkań pną się w górę i biją rekordy. Wpływają na to m.in. marże deweloperów

Zeszły rok przyniósł pewne spadki cen mieszkań, ale to już przeszłość. Jak pokazują raporty Expandera i Rentier.io, koszt zakupu mieszkania w większości miast pnie się w górę już od kilku miesięcy. W kwietniu br. najwyższe wzrosty zaobserwowano w Częstochowie (12 proc.), Bydgoszczy (11 proc.) i Katowicach (10 proc.). W 7 na 15 zbadanych dużych miast odnotowano najwyższe ceny mieszkań w historii.

– Te miasta to Bydgoszcz (7 879 zł za m2), Częstochowa (6 667 zł za m2), Katowice (7 906 zł za m2), Kraków (11 800 zł za m2), Łódź (7 622 zł za m2), Poznań (10 052 zł za m2) i Wrocław (10 709 zł za m2). Warto dodać, że w Poznaniu poziom 10 000 zł za m2 został pokonany po raz pierwszy w historii – czytamy w raporcie.

Przeciętne ceny w poszczególnych miastach w kwietniu 2023 r.
Przeciętne ceny w poszczególnych miastach w kwietniu 2023 r. Expander i Rentier.io

Podobny obraz sytuacji rysują deweloperzy. Większość firm ankietowanych przez Dompress.pl przyznaje, że ceny od początku roku wzrosły – koszt zakupu mieszkania wzrósł (w zależności od konkretnej inwestycji) o ok. 2–6 proc. Nieliczni mówią nawet o kilkunastoprocentowych wzrostach, a tylko jeden deweloper pochwalił się, że jego lokale nie podrożały.

– Nawet biorąc pod uwagę osiedle realizowane etapowo na jednej działce, każdy kolejny etap nieruchomości jest po prostu droższy. Wpływ ma na to wiele czynników niezależnych od deweloperów – mówi Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska. – Przede wszystkim pod uwagę trzeba wziąć rosnące koszty pieniądza. Nasza firma nie zaciąga kredytów pod projekty, co gwarantuje naszym klientom pewną budowę (...). Drugim czynnikiem są koszty budowy, które cały czas rosną. (…) Trzeci czynnik to niepewność rynkowa, która wpływa, nie tylko na nas, ale również i na generalnych wykonawców, którzy muszą wkalkulować w projekty wzrastające koszty materiałów w trakcie realizacji kolejnych etapów inwestycji.

Jednocześnie warto pamiętać, że w cenę mieszkania wlicza się też marża dewelopera, a te są dziś wysokie. Jak podaje businessinsider.com.pl, w I kwartale 2023 r. najwięksi deweloperzy notowani na giełdzie mieli marże brutto na poziomie 30–40 proc. Oznacza to, że około 1/3 ceny mieszkania płaconej przez klienta stanowił zysk dewelopera. Trzeba natomiast pamiętać, że z tej kwoty firma musi jeszcze pokryć koszty sprzedaży, obsługi kredytu, podatki itd., a z kolei marże małych deweloperów są zwykle znacznie niższe.

Klienci w oczekiwaniu na „Pierwsze Mieszkanie”. Program rozrusza rynek?

Po zeszłorocznym zastoju sprzedażowym rynek mieszkaniowy nieco się w 2023 r. obudził, choć eksperci Expandera i Rentier.io przyznają, że panuje raczej nastrój wyczekiwania. Choć zdolność kredytowa poprawiła się nieco po lutowej rekomendacji KNF, wiele osób woli poczekać z zakupem na program „Pierwsze Mieszkanie”, który ma ułatwić kupno M.

– Duży wpływ na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości ma również to, że za niecałe 1,5 miesiąca ruszy program „Bezpieczny kredyt 2%”. PKO BP już zapowiedział, że z ofertą takich kredytów ruszy od 3 lipca. Podobnie postąpią zapewne inne banki. Wiele osób zainteresowanych tą ofertą już szuka mieszkań do zakupu, a część dokonuje rezerwacji – tłumaczą eksperci.

Na razie jednak zwiększony ruch na rynku nie przekłada się do końca na wyższą sprzedaż mieszkań – to raczej, jak wspomina raport, przeglądanie ofert i wstępne rezerwacje. Wydaje się, że dopiero po uruchomieniu „Pierwszego Mieszkania” będzie można realnie ocenić, na ile faktycznie program ten ułatwi życie osobom kupującym na kredyt. Póki co większość ekspertów wypowiada się o nim pozytywnie, ale są i tacy, którzy dostrzegają zagrożenia.

– Program „Pierwsze Mieszkanie” z perspektywy rynku nieruchomości może przyczynić się do postępującego wzrostu cen mieszkań, szczególnie na rynku pierwotnym. Z kolei na rynku wtórnym możliwy będzie spadek zainteresowania ze względu na wiek zasobu i wyższe koszty utrzymania w dłuższej perspektywie czasu – zauważa Weronika Śliwa z katowickiego oddziału POWER INVEST.

Porównanie rat zwykłego kredytu i Bezpiecznego Kredytu 2%
Porównanie rat zwykłego kredytu i Bezpiecznego Kredytu 2% Expander i Rentier.io

Deweloperzy: nowe nieruchomości nie potanieją. A co z rynkiem wtórnym?

Jedno jest pewne: nie ma co liczyć na spadki cen nowych mieszkań w tym roku. Deweloperzy ankietowani przez Dompress.pl są w tej kwestii jednomyślni – jak wskazują, sytuacja na rynku sprzyja dziś zdecydowanie podwyżkom, nie obniżkom. Podobnego zdania są przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Dopóki na rynku mieszkaniowym nie dojdzie do poziomu stałej równowagi, to jest stanu, w którym mamy na tyle dużo mieszkań w ofercie, że do jej wyprzedania dochodzi w trakcie 4-5 kwartałów, ceny mieszkań będą dalej rosnąć – twierdzi Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu PZFD.

Pewnym pocieszeniem jest jedynie fakt, iż ceny na rynku wtórnym mają szansę pozostać stabilne przynajmniej do jesieni 2023 r. Tak uważa prof. dr hab. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej, która zauważa, że rynek ten ma szansę rozruszać dopiero „Pierwsze Mieszkanie”. Osoby szukające mieszkania z drugiej ręki mają więc jeszcze chwilę na zakup, zanim ceny wzrosną.

Piękna i stylowa sypialnia

Materiały promocyjne partnera
Polecjaka Google News - RegioDom

Sonda: Czy wiek emerytalny powinien zostać podwyższony?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Komentarze 2

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

m
madzia
Nie jest tanio na pewno ale uważam że nie ma co czekać na obniżki, przymierzam się do zakupu mieszkania w tym roku, zapytam sprzedawcę mieszkań osiedla ogrody andersa w gliwicach o szczegóły
h
harry
Będzie drożej. Wszystko drożeje przy dwucyfrowej inflacji to ciekaw jestem bardzo jak miałyby spaść ceny mieszkań.
Wróć na gs24.pl Głos Szczeciński
Dodaj ogłoszenie