Najem mieszkań w Zachodniopomorskiem. W Polsce wzrost stawek wyhamował. A jak jest w Szczecinie?

W Szczecinie w tej chwili przeciętny miesięczny koszt najmu mieszkania (bez opłat licznikowych i administracyjnych) wynosi 52 zł za metr kwadratowy. To jedna z większych stawek za najem mieszkania w Polsce. Drożej jest w Warszawie (68 zł), Gdańsku (66 zł), Wrocławiu (61 zł), Krakowie (57 zł), Gdyni (55 zł). Ale te 52 zł za metr kwadratowy za najem mieszkania w Szczecinie to i tak w porównaniu z czerwcem 2022 roku więcej niż wynosiła cena wynajmu za metr kwadratowy w czerwcu tego roku, ale aż 24 proc. więcej porównując do lipca 2021 roku.

W tej chwili w Szczecinie za wynajem 50-metrowego mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić 2600 zł. jednocześnie rata kredytu na zakup takiego samego mieszkania (z 10 proc. wkładem własnym i okresem spłaty na 35 lat) wynosi 3236 zł. Ta rata kredytu miesięcznego jest więc o 636 zł wyższa niż miesięczny najem. Tak wynika z raportu, jaki przygotowali eksperci z Expandera i Rentier.io.

Z raportu tego wynika też, że w lipcu stawki najmu wzrosły w 8 z 16 dużych miast, w 6 spadły, a w 2 się nie zmieniły. Dla porównania jeszcze w marcu i kwietniu wzrosty dało się obserwować w 15 z 16 miast.

- Sytuacja się więc unormowała - mówi jarosław Sadowski, Jarosław Sadowski Expander Advisors. - Poziom stawek jest przeciętnie o 20 proc. wyższy niż na początku roku, ale to głównie efekt podwyżek dokonanych wiosną. W lipcu koszty najmu były stabilne.

- Ceny najmu nie rosną już tak szybko, a w niektórych miastach nawet spadają, ponieważ spadł popyt, a jednocześnie poprawiła się dostępność - uważa Anton Bubiel z Rentier.io - Już drugi miesiąc z rzędu wzrosła liczba ogłoszeń wynajmu mieszkań. Dotyczy to zarówno nowych ofert, jak również wszystkich aktywnych ofert niezależnie od tego, kiedy zostały dodane na portale. Tych nowych było o ponad 50 proc. więcej niż w kwietniu. Przyczyną większej podaży są wakacje, czyli okres, gdy studenci zwalniają najmowane mieszkania. Poza tym część Ukraińców zdecydowała się na powrót do domu, więc opuścili najmowane lokale.

Ale jak podkreślają eksperci, kluczowy będzie jednak wrzesień, kiedy na rynek powrócą studenci. Wtedy ponownie wzrośnie popyt i okaże się, czy ceny znów zaczną mocno rosnąć, czy też pozostaną stabilne.

- Na spadki niestety w najbliższym czasie nie ma co liczyć - podkreśla Jarosław Sadowski. - Wysokie stopy procentowe sprawiają bowiem, że bardzo trudno jest kupić własne mieszkanie. Dlatego niewiele osób przenosi się z mieszkań najmowanych do własnych. Nie robią więc miejsca dla nowego rocznika młodych, którzy wyprowadzają się od rodziców i wchodzą na rynek najmu. Popyt wciąż będzie więc wysoki.

Jednoczenie na rynku nie pojawia się już zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem. Przy obecnych cenach mieszkań i stawkach najmu opłacalność takiej inwestycji jest niższa niż na lokacie bankowej czy obligacji. Średnia rentowność zakupu mieszkania o powierzchni 50 m2 wynosi 4,68 proc. netto, czyli jest to odpowiednik lokaty czy obligacji z oprocentowaniem 5,78 proc. brutto. Dla porównania na rocznej obligacji skarbowej oprocentowanie wynosi 6,5 proc. brutto i niedługo może jeszcze wzrosnąć.

Należy jednak dodać, że to porównanie nie uwzględnia faktu, że raty płaci się tylko przed określony czas, a za najem zawsze, czyli tak długo jak chcemy mieszkać. Ponadto część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać w momencie sprzedaży mieszkania, a tych wydanych na najem już nie da się odzyskać.

- W długim terminie wciąż bardziej opłaca się zakup - zauważają eksperci. - W polskich warunkach daje on także dużo większe poczucie bezpieczeństwa. Problem polega jednak na tym, że w przypadku osób młodych, które nie mają jeszcze zbyt wysokich dochodów, kluczowe znacznie ma to, ile wyniesie miesięczna płatność za mieszkanie, a nie bilans płatności w długim terminie.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczamy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat, oraz co 3 lata drobne naprawy.