Mieszkania w Szczecinie tanieją. Ale kredyty są coraz droższe. Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania na szczecińskim rynku nieruchomości?

Najmocniej zdrożały małe mieszkania w Gdyni (11,5 proc.) i Rzeszowie (7,1 proc.).

Ale też, co daje się zaobserwować, coraz więcej na rynku pojawia się ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Po sierpniowym spadku (do 104 tys.) ponownie ofert było więc sporo. Aż o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Z drugiej jednak strony to wciąż dużo mniej niż rekordowe 135 848 ogłoszeń z marca 2021 r..

Jeżeli chodzi o ceny, to z danych wynika, że najszybciej tanieją duże mieszkania, czyli takie o powierzchni wyższej niż 60 m2.

• Średnio ich ceny spadły o 1,2 proc. w porównaniu do II kw. 2022 r.
• W przypadku lokali o średniej wielkości (35 – 60 m2) spadek wyniósł 0,9 proc., a dla małych (poniżej 35 m2) o 0,2 proc.

O wzrosty jest trudno ponieważ niewielu jest kupujących. Z danych BIK wynika, że we wrześniu liczba wypłaconych kredytów hipotecznych spadła o 70 proc. rok do roku. Dużo mniej jest też kupujących za „gotówkę”, a to przekłada się spadek liczby wszystkich transakcji.

Z raportu NBP za II kwartał 2022 r. (najnowszy dostępny) wynika, że liczba transakcji zakupu mieszkań w Warszawie spadła rok do roku, aż o 63 proc., w Poznaniu o 57 proc., a w Gdańsku o 53 proc. Wśród 6 miast, dla których NBP podał takie dane, tylko w Łodzi nastąpił wzrost liczby transakcji (19 proc.). W pozostałych widać znaczące spowolnienie aktywności na rynku mieszkaniowym.

• W Szczecinie metr kwadratowy małego mieszkania (około 35-40 m. kw) wynosi teraz 9800 ł. To jest o 6,4 proc. mniej niż wynosiły ceny w czerwcu.
• Z kolei średnie mieszkania (o powierzchni od 40 do 60 m. kw) przeciętnie staniały o 4,4 proc. Cena metra kwadratowego wynosi teraz 8700 zł.
• Stosunkowo mało staniały mieszkania duże (te powyżej 60 m. kw). Ich cena spadła o 1,5 proc. W tej chwili w Szczecinie cena metra kwadratowego dużego mieszkania to przeciętnie 7887 zł.

Jeśli chodzi o rynek kredytów hipotecznych, to najważniejszą informacją jest nowy rekord stawki WIBOR 3M – 7,45 proc.. Jest to najwyższy poziom od 20 lat.

Przekłada się to kolejny już wzrost rat kredytów hipotecznych. Rata kredytu na 300 000 zł na 25 lat, udzielonego w lipcu 2021 r. wzrośnie do poziomu 2 620 zł. Dla porównania poprzednia rata wynosiła 2 530 zł, a rata początkowa, zaraz po udzieleniu kredytu - 1 334 zł. Przyczyną wzrostu stawki WIBOR są przewidywania, że w najbliższym czasie RPP jeszcze mocniej podniesie stopy procentowe.

Dla osób, które dopiero planują zakup mieszkania w pewnym sensie jest teraz idealny moment.

Niewielu jest kupujących więc ci, którzy chcą teraz kupić mogą łatwo wynegocjować dobrą cenę.

- Niestety nawet jeśli uda się trafić na okazyjną cenę, to trudno będzie uzyskać kredyt hipoteczny, a jeśli będzie to możliwe, to zwykle dostępna kwota będzie bardzo niska - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. - Dla przykładu para z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto może liczyć przeciętnie na 264 tys. zł. To najniższy poziom od 2010 r. Dla porównania jeszcze w czerwcu ubiegłego roku mogli liczyć na 655 tys. zł.

Przyczyny spadku dostępności kredytów są dwie – ogromny wzrost oprocentowania i rekomendacja KNF.

Według NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w sierpniu (nie ma jeszcze danych z września) wzrosło do rekordowego poziomu 9,18 proc. To najwyższa stawka odkąd NBP zbiera takie dane, czyli od 2005 r. Z kolei rekomendacja KNF nakazuje bankom uwzględniać w wyliczeniach wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych. Oznacza to, że choć stopa referencyjna NBP wynosi 6,75 proc., to banki muszą uwzględniać, że wzrośnie do 11,75 proc.

- Urząd właśnie poinformował, że obecnie jest jeszcze za wcześnie, aby złagodzić te zalecenia - mówi Sadowski. - W praktyce oznacza to, że w najbliższym czasie dostępność kredytów hipotecznych pozostanie bardzo słaba.

- Osobom, które chciałyby w najbliższym czasie zaciągnąć kredyt możemy podpowiedzieć, aby najpierw zrezygnowały z posiadanych już produktów kredytowych np. kart kredytowych, limitów w koncie itp. - podpowiada Anton Bubiel z Rentier.io - To zwiększy szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Poza tym zdolność kredytową warto zbadać w jak największej liczbie banków. Różnice w wyliczeniach poszczególnych banków są bowiem bardzo wysokie i czasami można dzięki temu zwiększyć dostępną kwotę o ponad 100 tys. zł.