Kredyt hipoteczny w euro. Opłaca się czy nie?

Zgodnie z oczekiwaniami Europejski Bank Centralny nie zmienił stóp procentowych na czwartkowym posiedzeniu i utrzymał je na rekordowo niskim poziomie. To dobra wiadomość dla osób zadłużonych w euro, ale także dla tych, którzy właśnie zastanawiają się, w jakiej walucie zaciągnąć kredyt.

Stopy EURIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostają bowiem na niskich poziomach, wyraźnie niższych niż stopy WIBOR. Trzymiesięczne stopy w strefie euro to obecnie 0,72 proc., podczas gdy trzymiesięczny WIBOR oscyluje nieco poniżej 4,20 proc. Nawet jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że przy kredytach walutowych trzeba liczyć się z kosztami spreadu oraz wyższymi marżami, otrzymamy kredyt wyraźnie niżej oprocentowany, a w konsekwencji znacząco niższą ratę miesięcznego kredytu.

Raty kredytów złotowych są więc o blisko o jedną czwartą wyższe lub - licząc inaczej - o 127 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Naturalnie posługujemy się pewnym poziomem średnich marż (zapożyczonych z ostatniego rankingu kredytów hipotecznych przygotowanego przez Open Finance), więc obliczenia dla konkretnych wniosków kredytowych mogą się różnić od przedstawionych powyżej.

Istotne pozostają naturalnie kwestie ryzyka kursowego. Jednak obecny kurs wydaje się dostatecznie wysoki, by ryzyko walutowe w przypadku kredytów w euro minimalizować. Raty kredytów w euro i złotych zrównają się (przy założeniu stałych stóp procentowych) jeśli kurs euro wzrośnie o jedną czwartą, czyli np. z 4,27 PLN (dzisiejszy kurs z dnia) do 5,31 PLN. Oczywiście ewentualny wzrost kursu euro i tak może wpędzić kredytobiorcę w pułapkę zadłużenia, jeśli zdecyduje się on na spłatę kredytu (np. przez sprzedaż mieszkania) w momencie, gdy kurs będzie wyższy niż obecnie. Dlatego jest to raczej propozycja dla osób planujących zakup nieruchomości w celach mieszkaniowych niż inwestycyjnych, lub posiadających bezpieczną pozycję finansową (stabilne zatrudnienie, oszczędności).

Ponadto należy zdawać sobie sprawę z ryzyka stopy procentowej. Obecnie stopy procentowe pozostają na rekordowo niskich poziomach w strefie euro i w Polsce, jednak nie oznacza to bynajmniej, że na takich utrzymają się przez szereg lat. Należy liczyć się ze wzrostem oprocentowania kredytów tak w euro, jak i w złotych być może już w połowie przyszłego roku, choć w dającej się przewidzieć perspektywie czasowej inflacja - która oddziałuje na poziom stóp procentowych - powinna utrzymywać się na niskich poziomach. Ponadto można założyć, że RPP będzie naśladowała decyzje EBC w mniejszym lub większym stopniu, zatem można oczekiwać, że posiadacz kredytu w euro ponosi mniej więcej takie samo ryzyko stopy procentowej jak posiadacz kredytu złotowego. A jest to założenie raczej konserwatywne, ponieważ w dotychczasowej praktyce, to RPP podnosiła stopy mocniej niż EBC.

Na koniec - ze względu na wyższe marże kredytów w euro, ktoś kto zaciąga taki kredyt powinien pamiętać o jego zrefinansowaniu na kredyt o niższej marży po przystąpieniu Polski do strefy euro. Gdyby Polska dziś wchodziła do strefy euro, oczekiwalibyśmy spadku marż hipotecznych kredytów we wspólnej walucie z 3,5 do 2,5 pkt proc., co - po eliminacji spreadu - obniżyłoby ratę o 11,5 proc. (dla kredytów 30-letnich, raty równe) lub o 57 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Uwzględniając koszty prowizji bankowej (2 proc.) za nowy kredyt operacja taka zwróci się po trzech latach spłacania niżej oprocentowanego kredytu, lub nawet sześciu latach, jeśli obecna umowa zakłada opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. (Warto więc zwrócić uwagę na ten element umowy kredytowej, podpisując dziś umowę z bankiem na kredyt w euro, a po wstąpieniu do strefy euro należałoby znaleźć bank, który udzieli nowego kredytu za zerową prowizję lub niewiele wyższą).