Klincz na rynku pierwotnym. Polaków nie stać na zakup mieszkania, deweloperzy nie mogą zejść z ceny. Jak przełamać impas?

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Rynek pierwotny znajduje się dziś w trudnym położeniu, i to zarówno z perspektywy klientów, jak i deweloperów. Przejdź do kolejnych zdjęć, by zobaczyć ciekawe wykresy na temat rynku nieruchomości.
Rynek pierwotny znajduje się dziś w trudnym położeniu, i to zarówno z perspektywy klientów, jak i deweloperów. Przejdź do kolejnych zdjęć, by zobaczyć ciekawe wykresy na temat rynku nieruchomości. Wojciech Matusik/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Na rynku pierwotnym – nawet mimo licznych promocji na zakup mieszkania – sprzedaż nieruchomości wciąż jest słaba. Zdaniem ekspertów GetHome.pl doszło do patowej sytuacji, którą może przełamać tylko obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych. Czy impas można jakoś przełamać?

Spis treści

Rynek pierwotny w klinczu. Niska zdolność kredytowa zderza się z wysokimi kosztami budowy

Rok 2022 nie zostanie zapamiętany jako dobry okres w historii polskiego rynku nieruchomości. Jak przyznają przedstawiciele branży budowlanej, dla rodzimej budowlanki był to najgorszy rok od lat 90. – ceny materiałów budowlanych szalały, banki niechętnie przyznawały finansowanie, a zatorów płatniczych i problemów z wypłacalnością kontrahentów przybyło. Szczególnych powodów do zadowolenia nie mają też deweloperzy, którzy łącznie sprzedali aż o 38 proc. mniej mieszkań niż w 2021 r.

Według raportu Otodom końcówka roku przyniosła pewną poprawę na rynku pierwotnym i grudzień należał do najlepszych sprzedażowo miesięcy 2022 r. Inny obraz rysuje jednak raport GetHome.pl, który podaje, że w grudniu deweloperzy w 7 największych miastach sprzedali o 32 proc. mniej mieszkań niż w listopadzie – zaledwie 1,8 tys. lokali.

Ile mieszkań deweloperzy sprzedali
Ile mieszkań deweloperzy sprzedali GetHome.pl

– Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem nieco inna. Np. w Gdańsku deweloperzy zawarli 262 umowy deweloperskie, czyli „tylko” o 8 proc. mniej niż w listopadzie. Natomiast w Katowicach, Łodzi, a zwłaszcza w Poznaniu grudniowa sprzedaż była mniejsza o 50–60 proc. – zauważa Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Zobacz więcej wykresów na temat sytuacji na rynku pierwotnym:

Zdaniem eksperta doszło do klinczu na rynku pierwotnym. Z jednej strony większość potencjalnych klientów nie może dziś kupić mieszkania z powodu wysokich cen i niskiej zdolności kredytowej. Z drugiej strony deweloperzy nie mogą zbytnio zejść z ceny, gdyż sami muszą mierzyć się z wysokimi kosztami budowy osiedli i wolą raczej zamrozić nowe inwestycje niż zrezygnować z zysku. Żeby przełamać impas, konieczne byłoby wyhamowanie inflacji i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, a więc i wysokości rat.

– Biuro Informacji Kredytowej (BIK) nie podało jeszcze danych za cały 2022 r. Jednak wyniki po 11 miesiącach świadczą o głębokiej zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych – podkreśla Wielgo. – Banki udzieliły ich bowiem zaledwie 127,2 tys., czyli o połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Tak małej liczby kredytów mieszkaniowych nie było u nas od czasu przystąpienia do Unii Europejskiej.

Deweloperzy w dużych miastach nie mają komu sprzedawać mieszkań, więc budują mniej

Dla rynku nieruchomości najlepsza jest równowaga między popytem a podażą. Jej utrzymanie nie jest jednak łatwe – jak pokazują dane za grudzień 2022 r., rośnie pula niesprzedanych mieszkań, gdyż zwyczajnie nie ma na nie chętnych. Dobrym przykładem jest Warszawa. Jak podaje Wielgo, w lutym 2021 r. (czyli w okresie najlepszej sprzedaży na rynku warszawskim) popyt był tak wysoki, że pula dostępnych wtedy lokali mogłaby się wyprzedać w zaledwie 5 miesięcy. Tymczasem w grudniu 2022 r. deweloperzy mieli zapasy mieszkań wystarczające na 16 miesięcy sprzedaży.

– Zwykło się przyjmować, że czas wyprzedaży oferty nie przekraczający 18 miesięcy świadczy o równowadze między popytem a podażą. Z taką sytuacją mamy jeszcze do czynienia także w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Jednak w Poznaniu, Szczecinie, Katowicach, Bydgoszczy, Lublinie i Katowicach mamy już rynek kupującego. Zapasy mieszkań wystarczyłyby tam na 3–4 lata sprzedaży, a w Katowicach grudniowy popyt był tak mały, że oferta deweloperów sprzedawałaby się w takim tempie aż przez 6 lat! – wylicza ekspert GetHome.pl.

Z perspektywy deweloperów niska sprzedaż niebezpiecznie łączy się dziś z wysokimi cenami materiałów budowlanych. Co gorsza, nie ma pewności, jak zachowają się one w 2023 r. – część ekspertów uważa, że podrożeją nawet o kilkadziesiąt procent, a inni spodziewają się częstszych promocji na materiały. Ponieważ przy niskim popycie deweloperzy nie mogą w nieskończoność przerzucać rosnących kosztów na klientów, coraz więcej firm deweloperskich postanawia wstrzymać się z nowymi budowami. W grudniu było to zauważalne szczególnie w Łodzi, ale także Poznaniu, Krakowie i Warszawie. Katowice są jednym miastem, w którym eksperci GetHome.pl odnotowali wzrost podaży mieszkań (a i to tylko dzięki wprowadzeniu na rynek lokali z inwestycji rozpoczętych kilka lat wcześniej).

Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w skali miesiąca
Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w skali miesiąca GetHome.pl

– Łącznie w 7 największych miastach deweloperzy wprowadzili w 2022 r. do sprzedaży niespełna 35,5 tys. mieszkań, czyli o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy starają się jedynie uzupełniać swoją ofertę. Np. w Warszawie wprowadzili w grudniu do sprzedaży 791 mieszkań, czyli o 32 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Natomiast szczególnie w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu zaciągnęli hamulec ręczny – podaje Wielgo.

Ogółem w grudniu 2022 r. klienci mieli mniejszy wybór niż w listopadzie – pula mieszkań na sprzedaż skurczyła się we wszystkich badanych miastach poza Krakowem (wzrost o 4 proc.), przy czym w Gdańsku i Wrocławiu aż o 9–10 proc. Pocieszający jest jednak fakt, że w większości największych miast wybór mieszkań wciąż jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 32 proc. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 14 proc., a we Wrocławiu – o 7 proc.

Ceny mieszkań nie spadają, choć pod koniec roku przybyło promocji

Z perspektywy kupującego największym utrudnieniem – poza niską zdolnością kredytową – są dziś wysokie ceny mieszkań. Jak pokazują dane BiG DATA RynekPierwotny.pl, w grudniu średnie ceny nieruchomości w największych miastach praktycznie stały w miejscu. W Gdańsku mieszkania potaniały minimalnie, bo tylko o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy, zaś w Krakowie i Wrocławiu o tyle samo poszły w górę. W Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach średnie ceny utrzymały poziom z listopada.

Kupujących nie pocieszy raczej fakt, że pod koniec 2022 r. wszędzie było drożej w porównaniu z końcówką 2021 r. Za przeciętne lokum płaciło się o 9–17 proc. więcej niż przed rokiem. Można wskazać trzy przyczyny tego zjawiska:

  • gwałtownie rosnące koszty budowy,
  • ograniczanie podaży mieszkań przez deweloperów,
  • budowanie mieszkań głównie pod inwestorów (którzy pozostali w zasadzie jedyną aktywną grupą kupujących), a więc w lepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie.
Średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów
Średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów GetHome.pl

– W 2022 r. zaskakujące było tempo, w jakim poszła w górę poprzeczka cenowa – zauważa Wielgo. – Widać to m.in. po tym, jak szybko kurczyła się oferta mieszkań w ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25 proc. do 4 proc., zaś w Łodzi – z 52 proc. do 31 proc. Równocześnie we wszystkich miastach wzrósł odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Np. w Łodzi jeszcze rok temu w ogóle nie było takich lokali w ofercie deweloperskich. Obecnie mają w niej 7 proc. udział. Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowaliśmy we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ubiegłym roku z 18 proc. do 40 proc. Jest on już niewiele mniejszy niż w Gdańsku i Krakowie. W efekcie stolica Dolnego Śląska dogania te miasta także pod względem średniej ceny metra kwadratowego.

Dodaj firmę
Logo firmy Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Warszawa, ul. Krucza 38/42
Autopromocja

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polska w czołówce Europy! Jest raport CBRE

Materiał oryginalny: Klincz na rynku pierwotnym. Polaków nie stać na zakup mieszkania, deweloperzy nie mogą zejść z ceny. Jak przełamać impas? - RegioDom.pl

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

b
bart
uważam że kto ma kupić mieszkanie i tak kupi, może jedynie wybierze tańszą lokalizację, na przykład osiedle niebieski bursztyn w redzie zamiast mieszkania w trójmieście
Wróć na gs24.pl Głos Szczeciński
Dodaj ogłoszenie