Działka jak z sennej wizji

OPINIA EKSPERTA
Tomasz Dąbrowski, Jasiński Nieruchomości w Koszalinie:

- Po pierwsze najlepiej jest złożyć wizytę w biurze pośrednika w obrocie nieruchomościami. Posiada on wiedzę i doświadczenie, które pozwolą uniknąć wszelkich niespodzianek związanych z zakupem działki. Pośrednik zagwarantuje bezpieczeństwo transakcji oraz sprawdzi, czy nie ma żadnych przeszkód na drodze do wybudowania na niej domu ze snów.

Jeśli znajdziemy działkę, która spełnia trzy najważniejsze warunki: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja, należy sprawdzić inne cechy nieruchomości. Po pierwsze, czy gmina uchwaliła dla wybranej przez nas działki aktualny Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który określa jej przeznaczenie.

Jeśli w planie działka jest przeznaczona pod np. budownictwo mieszkalne jednorodzinne oznacza to, że bez problemów, po spełnieniu warunków technicznych (media), powinniśmy móc wybudować na niej dom swoich
marzeń. Jeżeli jednak dla tej działki nie ma aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - co w aktualnej polskiej rzeczywistości zdarza się nad wyraz często - powinniśmysprawdzić czy gmina uchwaliła Studium Uwarunkowań i Kierunków Rozwoju Przestrzennego.

Studium jest dokumentem, który określa jakie przeznaczenie gmina planuje dla tej działki w przyszłym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Należy jednak pamiętać, że dokument ten nie jest aktem prawa miejscowego i zapisy w studium nie są wiążące na chwilę obecną. Jeżeli poprzestaniemy na tym etapie i kupimy działkę, która w Studium przeznaczona jest pod budownictwo, może okazać się, że z budową wymarzonego domu będziemy musieli się wstrzymać do chwili uchwalenia przez gminę Planu Miejscowego. Może to potrwać nawet kilka lat. W celu uzyskania pewności, że na działce będzie możliwość rozpoczęcia budowy, należy do urzędu gminy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, tzw. wuzetkę, na dom jednorodzinny.

W decyzji zostaną opisane warunki techniczne jakie należy spełnić, żeby otrzymać pozwolenie na budowę. Jeżeli nasz wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, nasza działka zostanie objęta decyzją o warunkach zabudowy. Jeśli odpowiadają nam warunki konieczne do spełnienia przed przystąpieniem do budowy, możemy śmiało kupować taką działkę. Należy jednak pamiętać, aby dokładnie sprawdzić infrastrukturę techniczną znajdującą się przy jej granicy, dostępność wodociągu, kanalizacji, energii elektrycznej oraz gazu. Przyłącza do tych sieci należy wykonać we własnym zakresie.

Jeżeli media znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie działki, koszty będą niewielkie. Często jednak bywa, że nowy właściciel działki zmuszony jest do położenia kilkudziesięciometrowej instalacji, co zwykle boleśnie powiększa budżet budowy.

Przy kupnie działki należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz. Mianowicie jak oznaczona jest działka w ewidencji gruntów i budynków, w przypadku, gdy nie ma aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli mamy szczęście, działka oznaczona jest jako grunt budowlany. W takim przypadku powinniśmy otrzymać pozwolenie na budowę bez dodatkowych kosztów.

Sytuację może się skomplikować, jeżeli działka jest oznaczona jako ziemia rolna. W takiej sytuacji będziemy zmuszeni odrolnić grunt. Polega to na wyłączaniu z produkcji rolnej, powierzchni niezbędnej pod budowę domu, garażu, dróg dojazdowych, budynków gospodarczych i innych.

Ziemia w Polsce jest sklasyfikowana według tzw. klas bonitacyjnych, które określają rolniczą przydatność ziemi. Przy odralnianiu ustawodawca zobowiązuje nas do wniesienia jednorazowej opłaty w wysokości uzależnionej od powierzchni i jakości (klasy) gruntu. Ponadto przez 10 kolejnych lat, za każdy metr kwadratowy odrolnionej działki, powyżej 500 m2 będziemy zobowiązani płacić podatek.

Działki w klasach od I do III są bardzo chronione przed zabudową i kwota podatku jest dość duża, natomiast w przypadku

klas bonitacyjnych od IV do VI w zasadzie ten ostatni podatek nie występuje. Oczywiście należy pamiętać, że jest to dopiero początek naszej przygody z budową wymarzonego domu, ale zakup odpowiedniej działki gwarantuje sukces całego przedsięwzięcia