Duży wzrost cen mieszkań w Szczecinie! Są też pierwsze oznaki rychłego wyhamowania kosztów zakupu nieruchomości

O boomie świadczy to, jak szybko znikają wystawiane oferty sprzedaży mieszkań. Wzrosty napędzają już nie tylko niskie stopy procentowe, ale także bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Według GUS przeciętne wynagrodzenie w sierpniu wzrosło aż o 9,5 proc. rok do roku

W tej chwili w Szczecinie mediana cen za metr kwadratowy wynosi już 7549 zł. To o 9 proc. więcej niż wynosiła w styczniu tego roku i aż o 14 proc. więcej niż 12 miesięcy temu.

W tym roku nie było wakacyjnego „zastoju” na rynku mieszkaniowym. Sierpień okazał się kolejnym miesiącem, w którym ceny rosły - aż w 9 miastach odnotowaliśmy najwyższe stawki w historii. Jednym z nich jest Warszawa, gdzie wartość przeciętna cen zbliża się do 12 000 zł za m2. Zawsze pojawiają się jakieś wyjątki. Już drugi miesiąc z rzędu spadają ceny w Katowicach i Białymstoku.

- Należy jednak dodać, że nie ma wśród analizowanych przez nas miast ani jednego, w którym ceny byłyby niższe niż przed rokiem - podkreśla Jarosław Sadowski z Expandera.

Wysoki, wakacyjny popyt na mieszkania pokazują również dane na temat liczby ogłoszeń o sprzedaż. W sierpniu na portalach było ponad 96 tys. aktywnych ofert i to drugi najniższy wynik w tym roku. Na pewno to nie efekt małej liczby nowych ogłoszeń, bo tych pojawiło się ponad 32 tys., a więc podobnie jak w poprzednich miesiącach.

- Przyczyną było najprawdopodobniej to, że nowe ogłoszenia szybko znikały, znajdując nabywcę - sugeruje Sadowski. - W ich miejsce oczywiście pojawiały się kolejne, ale nie zaspokajały one w pełni popytu. Oczywiście, zdarzały się również ogłoszenia, które nie były wycofywane, ale „wisiały” przez dłuższy czas. Głównie takie ze zbyt wygórowaną ceną (niektórzy sprzedający znacznie przesadzili) oraz dotyczące mieszkań z wadami technicznymi lub prawnymi.

Duży popyt na mieszkania i rosnące ceny to efekt splotu dwóch czynników – rekordowo niskich stóp procentowych oraz bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy. Polacy nie obawiali się już utraty zatrudnienia. Stopa bezrobocia w lipcu wyniosła tylko 5,8 proc.

- Mieliśmy kumulację popytu, ponieważ kupowali wszyscy, którzy wstrzymywali się z decyzją w ubiegłym roku - podkreśla ekspert z Expandera. - Szybko rosną też wynagrodzenia – według GUS o 9,5 proc. r/r. W rezultacie łatwiej podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na kilkaset tysięcy złotych. Do tego pożyczki wciąż są bardzo tanie i dość łatwo dostępne. Niskie stopy procentowe i wysoka inflacja zachęcają do zakupów także inwestorów, dla których mieszkania to źródło atrakcyjnych zysków.

Do tego obrazu boomu na rynku trzeba jednak dodać, że pojawiły się sygnały wskazujące na to, że powoli on hamuje.

- Po pierwsze spada liczba wniosków o kredyty hipoteczne - zauważa Jarosław Sadowski. - Według BIK w lipcu i sierpniu wniosków było odpowiednio 43 tys. i 42 tys. Z jednej strony to wciąż bardzo dużo. W przeszłości przekroczenie 40 tys. zdarzało się rzadko. Jednocześnie to jednak zdecydowanie mniej niż wiosną - w kwietniu było to prawie 51 tysięcy.

Warto też przypomnieć, że od lipca działają nowe zasady obliczania zdolności kredytowej wynikające z Rekomendacji S. Nie pozwalają one podwyższać dostępnej kwoty kredytu poprzez wydłużanie okresu kredytowania powyżej 25 lat. Nawet jeśli klient będzie chciał pożyczkę na 35 lat, to bank wyliczając dostępną kwotę, bierze pod uwagę ratę wyższą od rzeczywistej, bo obliczaną dla okresu 25 lat.

Kolejny element hamujący - zaczęło rosnąć oprocentowanie kredytów hipotecznych. W ostatnim czasie wzrosła stawka WIBOR 3M, od której uzależnione jest oprocentowanie większości pożyczek. Kilka banków wprowadziło też podwyżki marż dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym i stawek oprocentowania stałego. Oczywiście, są one wciąż zdecydowanie tańsze niż przed pandemią. Powoli powoli jednak wracają do tamtych poziomów. Zapewne w przyszłym roku zobaczymy podwyżki stóp NBP, co jeszcze bardziej podwyższy WIBOR i oprocentowanie kredytów hipotecznych.

- Na koniec dobra informacja - mówi ekspert. - Pojawiła się jednak szansa, że w najbliższym czasie wnioski o kredyty hipoteczne będą szybciej rozpatrywane. Obecnie, podobnie jak w poprzednich miesiącach, uzyskanie kredytu trwa średnio 2 miesiące. Banki podjęły już jednak działania, które powinny w najbliższym czasie pomóc w rozwiązaniu problemu i przeciętny czas wróci do standardowego 1 miesiąca.