Czym nas straszą

Jeśli to ostatni lokal, to może nikt go z jakiegoś powodu nie chciał?
Potencjalny klient rynku nieruchomości jest systematycznie straszony: a to ostatni rok ulgi podatkowej, a to VAT rośnie, a to ceny wzrosną, bo wejdziemy do Unii Europejskiej. Warto więc przyjrzeć się trochę tym straszydłom.

Unijne ceny

Bardzo często słyszymy, że mieszkania drożeją, bo jesteśmy w Unii Europejskiej, a w większości krajów unijnych mieszkania są droższe. Owszem są, ale z reguły są to lokale o wyższym standardzie niż to, co oferuje nasz rynek.

I skoro doganiamy unijne ceny, proponujmy developerowi unijne zasady sprzedaży: niech buduje za kredyt zaciągany przez siebie, a nie za pieniądze, które dla niego pożycza z banku przyszły nabywca, i niech pieniądze klienta przechodzą przez rachunek powierniczy.

Sam fakt wejścia Polski do Unii nie uzasadnia jeszcze wzrostu cen, bo nastąpiłby on jedynie wtedy, gdyby zagraniczni inwestorzy postanowili gromadnie się tu osiedlać lub inwestować w lokale na wynajem. Tymczasem popytu zewnętrznego nie ma.

Jednocześnie zauważmy, że agencje pośrednictwa sygnalizują również w dużych miastach sporą podaż mieszkań na rynku wtórnym. Skąd ta podaż? Z niechęci i obaw co do wynajmowania mieszkań. Ciągle bowiem prawo hołubi lokatora, a nie właściciela. Poza tym lokata np. w obligacje skarbu państwa jest ostatnio bardziej atrakcyjna od dochodu z najmu. Aby go osiągnąć, trzeba przecież ponieść koszty, zapłacić podatek. To zniechęca do wynajmowania.

Duża podaż jest też obecnie rezultatem zawyżonych cen. Wielu oferentów wymyśla cenę, studiując inne ogłoszenia. I kalkuluje tak: za takie mieszkanie jak moje chcą 150 tys. zł, to ja dam cenę 160 tys. zł, bo przecież trzeba coś opuścić. I każdy następny myśli podobnie, a na dodatek czyta, że mieszkania drożeją i będą drożały. No i do tej ceny dokłada jeszcze 10 tys. zł i już ma 170 tys. zł. I czeka na chętnego do kupna. Pośrednicy próbują te apetyty cenowe sprzedających weryfikować, ale... kto by tam wierzył pośrednikowi!

Podatki to wykręt

Od 1 maja wprowadzony został VAT na materiały budowlane w wysokości 22 proc. Przedtem wynosił 7 proc. Ale VAT na sprzedaż domów i mieszkań nie zmienił się i nadal wynosi 7 proc. A to oznacza, że zapłacony przez developera 22-proc.

VAT za materiały budowlane podlega w części (15 proc.) zwrotowi. Nie ma więc powodu, aby z tytułu 22-procentowego VAT na materiały podnosić cenę mieszkań i domów. Co prawda developerzy twierdzą, że oni muszą przecież najpierw zapłacić VAT, a potem uzyskują zwrot - więc mają zamrożone w podatku pieniądze. Ale tu trzeba się odwołać do powszechnych, niestety, praktyk.

Rzadko się bowiem zdarza, aby jakiś inwestor zapłacił należność natychmiast po dostawie i wystawieniu faktury. To raczej wystawca faktury ma kłopot, bo często odprowadza VAT od niezapłaconych faktur i bardzo się cieszy, jeśli mu inwestor zapłaci, gdy już sprzedaje mieszkania!

Siedmioprocentowym VAT został również przy sprzedaży domu czy mieszkania objęty udział w gruncie. Przedtem nabywca płacił dwuprocentowy podatek od czynności cywilnoprawnych. Tak więc wzrost obciążenia wynosi 5 proc. od udziału w gruncie, który przy najdroższej lokalizacji w zasadzie nie przekracza 20 proc. kosztu całej inwestycji.

Czyli z tego tytułu cena mieszkania może wzrosnąć maksymalnie o 1 proc., i to w najbardziej atrakcyjnych miejscach lub przy budowanych przez developera domach jednorodzinnych.

Siedmioprocentowy VAT został wprowadzony również od wkładów spółdzielczych: mieszkaniowych i budowlanych. Ale na koszty budowy to nie powinno rzutować, bo przedtem spółdzielnie nie były objęte VAT, co oznacza, że nie uzyskiwały zwrotów, a teraz tak. Jeżeli zaś chodzi o ustanowienie prawa własności, to w tym przypadku VAT wynosi zero.

Jeszcze jedno warto zauważyć - mądry developer proponuje dziś nabywcom również wykończenie mieszkania pod klucz według wybranych przez klienta materiałów. Dlaczego? Jeżeli nabywca sam zacznie kupować materiały, np. glazurę, podłogi, drzwi itp., to będzie płacił VAT 22-proc., a potem jeszcze szukał różnych wykonawców.

Developer, jeżeli przeprowadza prace wykończeniowe dla licznej grupy klientów, to - po pierwsze - ma możliwość kupić taniej materiały, a po drugie - klientowi naliczy siedmioprocentowy VAT od prac wykończeniowych z materiałami włącznie. Sam też może zarobić.