Co wybrać - obligacje czy mieszkanie na wynajem?

Nadal jednak można zakładać, że zakup mieszkania na wynajem przyniesie podobną stopę zwrotu co inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe i wyższą niż zdeponowanie środków na przeciętnie oprocentowanej lokacie. A to dlatego, że oprocentowanie obligacji 10-letnich ponownie zostało obniżone (po pierwszym roku marża odsetkowa spada aż o 0,9 proc.), banki obniżyły także - choć nieznacznie - oprocentowanie lokat bankowych (uwzględniamy średnią).

Rentowność najmu spadła przez ostatni miesiąc we wszystkich badanych miastach. Można wytłumaczyć to kilkoma przyczynami. Między posiadaczami mieszkań przeznaczonymi na wynajem utrzymuje się duża konkurencja, ze względu na znaczący wzrost dostępności tego rodzaju mieszkań. Po drugie końcówka roku to zdecydowanie mniej gorący okres na rynku najmu niż sierpień i wrzesień, kiedy mieszkań poszukują powracający na uczelnie studenci. Mieszkania, które nie znalazły swoich lokatorów w gorącym okresie, teraz oferowane są po niższych cenach.

Większa różnica między rentownościami brutto i netto lokat i obligacji jest pochodną wyższej stopy podatku, którym obłożone są tego rodzaju inwestycje. W przypadku dochodów od zysków kapitałowych podatek wynosi 19 proc., a w przypadku dochodów z najmu 8,5 proc. To dlatego inwestycja w mieszkanie na wynajem przynosi wyższy dochód "na czysto" niż lokata bankowa, choć niższy niż inwestycja w najlepiej oprocentowane obligacje skarbowe (obligacje dwu-, trzy- i czteroletnie oprocentowane są niżej).

Naturalnie należy też pamiętać, że na rentowność inwestycji w mieszkania wpływają też inne czynniki, a w szczególności zmiana wartości nieruchomości, okresy przestoju czy konieczność przeprowadzania okresowych remontów. W rzeczywistości rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od średniej. Modelowo, rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać rentowność obligacji (aby ryzyko było warte podjęcia) i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych (jeśli jest wyższa najemcy rezygnują z najmu i kupują własne mieszkania).

Szukasz kredytu hipotecznego, zastanawiasz się nad zmianą mieszkania albo kupnem domu? Wejdź do serwisu Nieruchomości