Ceny mieszkań w Szczecinie. Zdrożały nie tylko nieruchomości. Raty kredytu podskoczyły prawie o sto procent...

Tak wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Mocno spadła natomiast dostępność kredytów hipotecznych. Szczególnie jest to bolesne dla wnioskodawców posiadających dzieci, ponieważ nowa rekomendacja KNF doprowadziła do urealnienia kosztów życia przyjmowanych przez banki do wyliczeń. W rezultacie dostępna kwota kredytu dla rodziny nierzadko spadła o ponad połowę w porównaniu w z wrześniem 2021 r. Często jest tak niska, że nie da się za nią kupić mieszkania.

Warto też wspomnieć, że pomimo wprowadzanych przez banki obniżek marż, średnie oprocentowanie (zmienne) dla kredytów z najniższym (10 proc.) wkładem własnym przekroczyło właśnie 8 proc. W rezultacie wzrostu oprocentowania oraz coraz wyższych cen mieszkań, raty kredytów na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 zwiększyły się w zależności od miasta od 60 proc. do 111 proc. w porównaniu z okresem tuż przed pandemią.

Za nami pełny miesiąc w warunkach wojny za naszą wschodnią granicą. Obawy z nią związane mają niewątpliwy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości.

- Inne istotne czynniki, to napływ ponad 2 mln imigrantów spowodowany wojną w Ukrainie, najwyższa od 22 lat inflacja, siódma z kolei podwyżka stóp procentowych oraz wejście w życie rekomendacji KNF, która drastycznie obniżyła dostępność kredytów hipotecznych - podkreśla Jarosław Sadowski z Expandera.

Pierwsza z zaobserwowanych zmian na rynku nieruchomości, to znaczny wzrost liczby ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. W marcu nowych ogłoszeń było aż o 53 proc. więcej niż w grudniu 2021 r.

- Warto obserwować ten wskaźnik, ponieważ pozwala zaobserwować problemy na rynku nieruchomości dużo szybciej niż poziom cen mieszkań, który jest obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży - zauważa ekspert Expandera. Rosnąca liczba ogłoszeń sprzedaży nie powoduje na razie znaczących spadków cen. W porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są przeciętnie o 16 proc. wyższe. W Szczecinie przeciętna cena m2 wzrosła aż o 23 proc. (z 7161 zł do 8 809 zł).

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest natomiast wejście w życie nowej rekomendacji KNF oraz siódma z kolei podwyżka stóp procentowych. Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych. To spowodowało, że w ciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą. Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okresem przed podwyżkami stóp procentowych, w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa.

Jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF jest to, że najpóźniej od kwietnia banki musiały zacząć przyjmować realne koszty życia, służące do wyliczenia dostępnej kwoty kredytu. To spowodowało, że ogromnie spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi. Dla przykładu w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 r. wynosiła 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w żadnym z większych miast.

Z kolei takie samo małżeństwo tylko bez dzieci otrzyma średnio 311 tys. zł, czyli ponad 2-krotnie więcej niż w przypadku posiadania dwójki dzieci.

Średnie oprocentowanie przy 10 proc. wkładu własnego przekroczyło 8 proc.

Kolejnym ważnym wydarzeniem jest to, że po kwietniowej podwyżce stóp procentowych wyraźnie podskoczyły stawki WIBOR. Gdy banki uwzględnią ich poziom, to średnie oprocentowanie (zmienne) kredytów z najniższym (10 proc.) wkładem własnym wyniesie aż 8,04 proc.. Tak wysoki poziom obserwowaliśmy po raz ostatni w 2009 r. Natomiast dla kredytów z wysokim (20proc.) wkładem średnie oprocentowanie wyniesie 7,51 proc.

- Warto dodać, że oprocentowanie kredytów rosłoby jeszcze szybciej, gdyby nie wprowadzane przez banki obniżki marż - zauważa Jarosław Sadowski. - Szczególnie warto zwrócić uwagę, na to co w kwietniu zrobił PKO BP, który jest liderem rynku. Dla kredytów z wkładem własnym przekraczającym 20 proc. już kilkukrotnie obniżył marżę, która obecnie wynosi tylko 1,64 proc. Obecnie średnia marża dla takich kredytów wynosi 1,95 proc., a przed podwyżkami stóp, czyli we wrześniu 2021 r. było to 2,21 proc. Obniżane są również marże kredytów z najniższym (10 proc.) wkładem własnym.

Wraz z podwyżkami stóp procentowych i rosnącymi stawkami WIBOR coraz wyższe są ofertowane przez banki poziomy oprocentowania stałego. Dla przykładu przy wysokim (20 proc.) wkładzie własnym średni poziom oferowanego oprocentowania stałego wynosi 7,46 proc.

- Warto zwrócić uwagę na inna ciekawostkę - zauważa Jarosław Sadowski z Expandera. - Porównaliśmy sytuację osób kupujących mieszkanie teraz i tych, którzy robili to tuż przed pandemią, czyli w lutym 2020 r. Przypomnijmy, że w tym czasie sporo mówiło się o bańce na rynku nieruchomości i o cenach, które są już na tyle wysokie, że ograniczają dostępność mieszkań. Przyjmujemy, że para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 i która posiada 10 proc. wkładu własnego i chce zaciągnąć kredyt na 25 lat. Raty w Szczecinie wzrosły o 97 proc. Osoby kupujące obecnie mieszkanie o powierzchni 50 m2 muszą płacić ratę nawet 2-krotnie wyższą niż lutym 2020 r. a Szczecin jest jednym z miast, gdzie raty kredytu wzrosły najbardziej (+97 proc.). W lutym 2020 roku płacili przeciętna ratę w wysokości 1562 zł, dziś muszą płacić aż 3070 zł.

- Myślę, że rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzedaży mieszkań - zauważa ekspert. - W dłużnym okresie sytuacja wygląda bardziej optymistycznie. Mamy napływ ponad 2 mln imigrantów z Ukrainy, z których część zostanie w Polsce. Obecnie generują oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie może przywrócić popyt inwestycyjny. W dłuższym terminie ta sytuacja przełoży się zapewne na zakupy mieszkań przez Ukraińców, którzy będą wiązali swoją przyszłość z naszym krajem.