Ceny mieszkań w Szczecinie zaczęły się stabilizować. To dobry sygnał dla deweloperów. Zaczęli znowu budować

W porównaniu z ubiegłym miesiącem (styczeń 2023), ceny mieszkań dla Szczecina spadły, ale właściwie symbolicznie, bo o 0,02 proc. Obecnie cena za 1 m² mieszkania kształtuje się tutaj w okolicach 7319 zł. Na początku ubiegłego miesiąca 1 m² mieszkania kosztował tu 7320,44 zł. Cena od początku roku spadła o 1 zł, co daje zmianę o 0,02 proc. To dane, jakie podaje firma vzzSonarHome.

Najdroższą dzielnicą w Szczecinie jest w tym miesiącu Północ. Cena 1 m² mieszkania wynosi tutaj 7975 zł, co stanowi kwotę o 656 zł wyższą od średniej ceny w mieście ogółem. Cena 1 m² mieszkania dla dzielnicy Północ jest więc o 8.96 proc. wyższa od średniej ceny w Szczecinie. Na drugim miejscu pośród najdroższych dzielnic Szczecina znajduje się Zachód, gdzie cena 1 m² mieszkania wynosi 7643 zł – o 324 zł więcej niż w mieście ogółem. Na trzecim miejscu jest dzielnica Prawobrzeże. Cena za m² mieszkania wynosi tu 7049 zł, o 270 zł więcej od średniej ceny 1 m² w mieście.

W bieżącym miesiącu najtańszą dzielnicą w Szczecinie jest Śródmieście. Cena 1 m² mieszkania w tym rejonie to średnio 6984 zł – o 335 zł mniej od średniej ceny w mieście. Na drugim miejscu wśród najtańszych dzielnic znajduje się Prawobrzeże z ceną za 1 m² mieszkania na poziomie 7049 zł. To o 270 zł mniej od średniej ceny w mieście. Trzecie miejsce z kolei zajmuje dzielnica Zachód, gdzie 1 m² mieszkania kosztuje 7643 zł.

W ostatnim miesiącu liczba aktywnych ofert mieszkaniowych w Szczecinie wynosiła 2704 i spadła ona o 61 w porównaniu z miesiącem poprzednim. Zdecydowanie najwięcej ofert znajdziemy w rejonie dzielnicy Śródmieście – obecnie jest tu aktywnych 1222 ogłoszeń. Najmniejszy wybór mieszkań na sprzedaż charakteryzuje z kolei dzielnicę Prawobrzeże – aktywnych ogłoszeń jest tu zaledwie 367.

Czas aktywności oferty na rynku to liczba dni, jaką średnio musimy poczekać, aż mieszkanie się sprzeda. W tym miesiącu taka liczba dla Szczecina to 132 dni. W porównaniu z zeszłym miesiącem czas aktywności oferty na rynku spadł. W ubiegłym miesiącu wynosił on 133 dni. Najszybciej mieszkania sprzedają się w rejonie dzielnicy Zachód – szacowany czas aktywności oferty na rynku wynosi tutaj 127 dni. Najdłużej na sprzedaż mieszkania poczekamy z kolei w okolicy dzielnicy Prawobrzeże gdzie szacowany średni czas aktywności oferty na rynku wynosi aż 137 dni.

Jak więc widać , w Szczecinie ceny mieszkań także zaczynają się stabilizować. To dobry sygnał dla deweloperów, bo sporo z nich jeszcze w grudniu zamroziło swoje budowy.

- W ciągu jednego miesiąca sprzedałem tylko jedno mieszkanie — przyznał się jeden z nich i od razu wyjaśnił, że ta minimalna sprzedaż nie pozwoliła mu finansowo prowadzić normalnej budowy kolejnych mieszkań.

Ale pod koniec stycznia rynek wyraźnie się ożywił. Więcej chętnych na zakup mieszkania pojawiło się nie tylko w biurach sprzedaży firm deweloperskich, ale także w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Niemniej deweloperzy jak chcą sprzedawać teraz swoje mieszkania muszą zakładać spadek ich ceny.

- To nie są ogromne obniżki — mówią eksperci. - Wystarczy jakieś 2-3 proc.

W Poznaniu kupujących mieszkania od deweloperów mogły zachęcić wyraźnie niższe ceny. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego spadła w tym mieście aż o 3 proc. Spadek średniej o 1 proc. miał miejsce także w Gdańsku i Katowicach. Natomiast w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań utrzymała poziom z grudnia.

Ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przypomina, że średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich i bardzo drogich.

- Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia we wszystkich metropoliach, gdzie mimo zapaści na rynku kredytowym, a w efekcie spadku popytu na mieszkania, ich ceny długo nie przestawały rosnąć — twierdzą fachowcy z rynku nieruchomości.
Zauważają też, że deweloperzy, dopóki mogli, to starali się przerzucać na klientów rosnące koszty budowy. Tymi klientami byli zaś głównie zamożni inwestorzy kupujący mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, albo chcący poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Deweloperzy wprowadzali do sprzedaży mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie.

Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w ostatnich 12 miesiącach radykalnie się zmieniła.

Należy jednak podkreślić, że ceny transakcyjne są najpewniej niższe, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Na razie nie ma to jednak wpływu na wysokość średniej ceny metra kwadratowego w ofercie.

Ma za to na nią wpływ także metraż mieszkań. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w dużych miastach Polski kawalerki potrafią być nawet o 30-40 proc. droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań trzypokojowych, które są na ogół najtańsze. Z kolei na rynku wtórnym styczeń był już drugim miesiącem z rzędu, w którym praktycznie nie drgnęła średnia cena ofertowa mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Należy podkreślić, że w wielu przypadkach ceny transakcyjne mogły być niższe od ofertowych, bo niektórzy sprzedający zgadzali się na rabaty. Ponadto w większości największych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest niższa niż kupowanych od deweloperów.

Co ciekawe, przez ostatnich 12 miesięcy we wszystkich dużych miastach średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wzrosła znacznie mniej niż na rynku pierwotnym.

- Pamiętajmy jednak, że w ubiegłym roku zmorą deweloperów był galopujący wzrost kosztów budowy — zauważają eksperci. - Według GUS, koszty budowy budynków wzrosły w 2022 r. aż o 13,5 proc.