Ceny mieszkań w Szczecinie ostatnio spadły, ale niewiele. Co dalej z cenami nieruchomości?

W tej chwili w Szczecinie metr kwadratowy mieszkania to 8976 zł. To o 19 proc. więcej niż wynosiła cena metra kwadratowego mieszkania jeszcze rok temu, ale w porównaniu do cen z maja - cena ta jest niższa o 0,3 proc.

- Te spadki cen mieszkań to głównie efekt podwyżek stóp procentowych - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera.

Przypomnijmy jednak, że w lipcu notowano niewielkie wzrosty cen mieszkań.

W porównaniu z majem 2022 r. ceny spadły przeciętnie o 2 proc. Oczywiście były też miasta, w których stawki wciąż rosły. Takich miejsc było jednak niewiele. W 13 z 17 badanych dużych miast ceny spadły, a tylko w czterech odnotowano wzrosty. W tej ostatniej grupie ciekawostką jest Rzeszów. W sierpniu ceny podskoczyły tam o niecałe 2 proc. i w rezultacie po raz pierwszy w historii przeciętna cena przekroczyła poziom 8000 zł za m2. Rekordowy poziom cen odnotowano też we Wrocławiu – 10 480 zł za m2. Ceny wyższe niż w maju obowiązywały też w Lublinie i Gdańsku, ale w tych przypadkach nie były to rekordowe poziomy.

W Sosnowcu ceny spadły już niemal do poziomu sprzed roku

Największe spadki miały miejsce w Częstochowie (-9 proc.), Sosnowcu (-8 proc.) i Bydgoszczy (-5 proc.). Jednak we wszystkich miastach ceny są wciąż wyższe niż przed rokiem.

- To może się jednak zmienić w kolejnych miesiącach - twierdzą eksperci.

Liczba wszystkich aktywnych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w badanych miastach wyniosła 104 tysiące, a nowo dodanych niecałe 32 tysiące. Oznacza to niewielki spadek w porównaniu do poprzednich miesięcy. Wygląda więc na to, że wakacje kredytowe spełniły swoje zadanie. Nie widać panicznej wyprzedaży mieszkań. Dlatego też spadki cen są niewielkie.

Ciekawostką jest również to, że KNF ogłosił plan zastąpienia stawki WIBOR nowym wskaźnikiem o nazwie WIRON. W pierwszej kolejności zmiana ma objąć nowo udzielane kredyty hipoteczne.

- Od grudnia tego roku mogą zacząć pojawiać się oferty kredytów z oprocentowaniem opartym o WIRON. Dla kredytów już spłacanych plan przewiduje zamianę wskaźników dopiero w 2025 r. - zauważa Jarosław Sadowski. - Wpływ tej zmiany na wysokość rat będzie bardzo niewielki, ponieważ zostanie zastosowany spread korygujący. W uproszczeniu można powiedzieć, że ten spread sprawi, że WIRON po korekcie będzie na poziomie WIBORu.

- Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące wydaje się kontynuacja niewielkich spadków lub stabilizacja - podkreśla Sadowski. - Stabilizację możemy zobaczyć zwłaszcza w danych na temat cen transakcyjnych. Tam spadków może nie być widać ze względu na to, że kupujący to teraz głównie osoby o wysokich dochodach, które wybierają bardzo dobre lokalizacje. Taka zmiana struktury sprzedaży może więc w niektórych przypadkach sprawiać nawet wrażenie, że ceny rosną.

Warto też dodać, że gdyby nie ustawowe wakacje kredytowe i ogromny popyt na najem, to z pewnością ceny mieszkań dramatycznie by spadały. Nie wszyscy mogli jednak z tych wakacji skorzystać. Część właścicieli mieszkań mogło liczyć jedynie na bankowe wakacje kredytowe, a te zwykle trwają 3-6 miesięcy. Gdy się skończą, może pojawić się większy wysyp ofert sprzedaży.

Dużo też zależy od tego jak mocno wzrosną stawki najmu oraz jak wiele mieszkań na wynajem nie znajdzie mieszkańców. Co prawda popyt na najem jest ogromny, ale ceny w wielu przypadkach są już trudne do zaakceptowania. Dlatego część mieszkań może zostać bez lokatorów i trafić na sprzedaż.