Ceny mieszkań w Szczecinie. Na początku roku średnia cena metra kwadratowego wynosi ponad 8 tysięcy!

Jeszcze w listopadzie 2020 roku, czyli niewiele ponad miesiąc temu, cena metra kwadratowego mieszkania w Szczecinie wynosiła 8319 zł. Czyli zaledwie przez miesiąc wzrosła o ponad 70 zł. Na pierwszy rzut oka może to niewiele, ale kupując mieszkanie około 50 metrowe to cena za takie mieszkanie jest wyższa o ponad 3500 zł.

Ta wysoka cena metra kwadratowego mieszkania uplasowała Szczecin w czołówce miast z najdroższymi mieszkaniami w Polsce. Wyprzedzają nas jeszcze Kraków, Wrocław, Gdynia, Poznań, Gdańsk i oczywiście Warszawa, gdzie w tej chwili za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić prawie 12 400 zł.

- Przyczyną tak znaczących wzrostów cen mieszkań były rekordowo niskie stopy procentowe i dobra sytuacja na rynku pracy - tłumaczył jeszcze miesiąc temu Jarosław sadowski z Expandera. - To zachęcało do zakupów mieszkań zarówno zwykłych ludzi, który łatwo mogli uzyskać bardzo tani kredyt hipoteczny, jak i zamożnych inwestorów. Oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji korporacyjnych nie pozwalało ochronić oszczędności przed inflacją, więc popularne stało się inwestowanie w mieszkania na wynajem.

Inwestycje w mieszkania dotychczas były wyjątkowo opłacalne. Jeśli do wzrostu ceny dodamy zysk z najmu, to nawet w tych miastach gdzie wzrosty były najmniejsze i tak z naddatkiem udało się pokonać inflację na poziomie 7,8 proc.

Wiele osób obecnie zastawia się co stanie się z cenami mieszkań w przyszłym roku. Naszym zdaniem najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja. W części miast ceny wciąż będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż dotychczas, a w części być może zobaczymy niewielkie spadki. Ceny nie będą rosły już tak szybko ponieważ znaczący wzrost stóp procentowych z jednej strony powoduje, że kredyty hipoteczne stają się droższe i trudniej dostępne. Z drugiej wzrost WIBORu sprawi, że bez problemu będzie można znaleźć obligacje korporacyjne z oprocentowaniem powyżej 6 proc. brutto. Nie wiadomo czy pozwoli to pokonać inflację, ale jest prawdopodobne, że część inwestorów zamiast kolejnego mieszkania kupi obligacje.

Z drugiej strony jest też kilka czynników, które będą stabilizować ceny czy nawet pchać je w górę. Na rynku pierwotnym będą to wysokie koszty materiałów budowlanych i rosnące płace. Na rynku wtórnym wysoka inflacja będzie zniechęcała do zamiany mieszkania na gotówkę, która szybko traci na wartości. Poza tym warto pamiętać, że w przyszłym roku ruszy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Co prawda nie powinien on wpływać na wzrost cen (ze względu na limity cenowe), ale zapewne uruchomi odłożony popyt ze strony osób, które czekają na ten program.

- Połączenie tych wszystkich przeciwstawnych czynników powinno w 2022 r. utrzymywać ceny w pobliżu obecnych poziomów - przewiduje Jarosław Sadowski.

Na rynku kredytów hipotecznych w 2021 r. mieliśmy ogromny boom. Wiosną i latem wniosków kredytowych było tak dużo, że banki nie nadążały z ich rozpatrywaniem. Czas oczekiwania na finansowania wydłużył się do ponad 2 miesięcy. W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się jednak podwyżki stóp procentowych, które nie tylko podwyższyły raty, ale również obniżyły dostępną kwotę kredytu o kilkanaście procent.

- W tej chwili, w styczniu 2022 roku, rata kredytu na mieszkanie 50 m2, przy 20 proc. wkładu własnego, wzrosła z 1 267 zł do 2 009 zł obecnie, czyli aż o 58 proc. Przyczyną tak dużego wzrostu jest połączenie efektu wzrostu cen mieszkań i podwyżek stóp procentowych. Warto też dodać, że choć mamy za sobą już cztery podwyżki stóp, to niestety najprawdopodobniej czekają nas kolejne. Najprawdopodobniej już w lutym Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje o kolejnej podwyżce. Zaciągając obecnie kredyt hipoteczny trzeba więc być przygotowanym na wzrost rat.

- Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ktoś wybierze kredyt z oprocentowaniem stałym. Wtedy przez 5-7 lat nie musi się przejmować podwyżkami stóp procentowych - podkreśla Jarosław Sadowski.