MKTG SR - pasek na kartach artykułów

Ceny mieszkań spadają coraz wyraźniej. W Szczecinie nawet o prawie 10 proc.

Bogna Skarul
Bogna Skarul
archiwum
Ceny mieszkań spadały drugi kwartał z rzędu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kw. 2022 r. ceny średniej wielkości lokali (35 – 60 m2) były o 2,2 proc. niższe niż w II kw. 2022 r. Duże (powyżej 60 m2) staniały o 1,7 proc., a małe (poniżej 35 m2) były tańsze o 1,2 proc. A jak spadły ceny mieszkań w Szczecinie?

Sytuacja na rynku nieruchomości w drugim półroczu 2022 r. można podsumować jako liczne spadki, ale „w ślimaczym tempie”. W większości miast ceny podawane w internetowych ogłoszeniach były niższe niż w II kwartale 2022 r., kiedy odnotowano szczyt cenowy.

Owszem spadki cen mieszkań w większości dużych miast w Polsce były niewielkie, ale najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie i Sosnowcu. W Szczecinie ceny małych lokali spadły od II kwartału aż o 9,7 proc., tych średniej wielkości o 7,7 proc., a dużych o 1,9 proc.

I tak w Szczecinie małe mieszkanie staniało najwięcej, bo o 9,7 proc., a cena metra kwadratowego takiego małego mieszkania to teraz 9460 zł. W przypadku ceny metra kwadratowego średnich mieszkań to w tej chwili kosztuje on w Szczecinie 8400 zł. A duże mieszkanie ma cenę za metr kwadratowy w wysokości 7854 zł.

Natomiast jednocześnie w Rzeszowie ceny mieszkań poszybowały w górę. Tam ceny w ofertach sprzedaży podskoczyły zarówno w przypadku małych, średnich, jak i dużych mieszkań. Małe zdrożały od II kwartału aż o 10,5 proc.

- Trudno jednak ocenić na ile są to „rzeczywiste” wzrosty. Być może ogromny napływ imigrantów na te tereny faktycznie pozwala sprzedającym sądzić, że uda im się uzyskać jeszcze wyższą cenę — mówi Jarosław Sadowski z Expandera. - Zwłaszcza że jest to dość mały rynek. Ogłoszeń dla małych mieszkań w Rzeszowie było w IV kwartale tylko 130 (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania).

Co ciekawe, mimo że sprzedaż mieszkań bardzo mocno spadła, to liczba ogłoszeń o sprzedaży nie rosła, a spadała.

W 5 lat powstało Polsce ponad 1 mln mieszkań

Przy okazji warto wspomnieć o najnowszych danych GUS. Według nich w 2022 r. oddano do użytkowania aż 238 tysięcy mieszkań. To najwyższy wynik od lat 70. Z kolei łącznie od 2018 do 2022 r. mieszkań powstało 1,08 miliona. Najwięcej mieszkań wybudowali oczywiście deweloperzy, ale ci z kolei dużą ich część sprzedali już w trakcie budowy, czyli w latach 2020-2021.

W kontekście danych GUS należy też dodać, że rekordowa liczba mieszkań oddanych do użytkowania to efekt tego, jak dużo budów rozpoczęto w poprzednich 2 latach. Z kolei w 2022 r. rozpoczęto o 27 proc. mniej budów niż w 2021 r. W grudniu ten spadek wynosił już 43 proc. rok do roku. Oznacza to, że tym roku i kolejnych latach oddanych zostanie dużo mniej nowych mieszkań i domów. Szczególnie trudna sytuacja i presja na wzrost cen może pojawić się w momencie, gdy stopy procentowe już znacząco spadną. Popyt będzie znacząco rósł, a mieszkań w budowie czy gotowych może być niewiele.
Z kolei na rynku kredytów hipotecznych popyt wciąż jest bardzo niski. Według BIK w grudniu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 60 proc. niższa niż przed rokiem. Pojawiło się jednak kilka pozytywnych sygnałów. Warto odnotować, że spadły stawki WIBOR. Wciąż bardzo daleko jest jednak do tego, aby kredyty hipoteczne ponownie stały się dostępne dla przeciętnego Polaka.

W drugiej połowie roku sytuacja może się poprawić

Sytuacja może zauważalnie poprawić się w drugiej połowie roku. Wtedy ma zostać wprowadzony program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który ma zdecydowanie obniżyć wysokość rat dla osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie. Aby ten preferencyjny kredyt faktycznie stał się dostępny, to KNF musi złagodzić regulacje dotyczące wyliczania zdolności kredytowej. Z zapowiedzi wynika, że bufor bezpieczeństwa dla kredytów z oprocentowaniem stałym ma zostać obniżony z 5 pp. do 2,5 pp. Kluczowe będzie jednak to, kiedy taka zmiana zostanie wprowadzona oraz czy obejmie tylko kredyt z oprocentowaniem stały na okres 10 lat, czy również te na 5 lat. W tym drugim przypadku znacząco poprawiłaby się również dostępność zwykłych kredytów z oprocentowaniem stałym.

Wakacje kredytowe zostaną przedłużone na 2024 r.?

Ważną informacją dla rynku kredytów hipotecznych i dla cen nieruchomości jest również możliwość przedłużenia wakacji kredytach na 2024 r. To byłaby zła wiadomość dla tych, którzy liczyli na mocniejsze spadki cen mieszkań. Gdyby w 2024 r. nie było już wakacji kredytowych, to taki scenariusz byłby możliwy, ponieważ wtedy prawdopodobnie stopy procentowe wciąż będą na wysokim poziomie. Co prawda możliwe jest, że cykl obniżek zacznie się jeszcze w tym roku. Minie jednak wiele miesięcy, zanim stopy zostaną obniżone do dużo niższego poziomu i zanim przełoży się to na spadek rat kredytowych. Warto bowiem pamiętać, że oprocentowanie jest aktualizowane co 3 lub co 6 miesięcy.

Mniejsze szanse na duże spadki cen

Część posiadaczy stosunkowo nowych kredytów (z lat 2019-2021) bez wakacji kredytowych w 2024 r. może nie poradzić sobie ze spłatą rat. Mogą zostać zmuszeni do sprzedaży mieszkania, aby spłacić zadłużenie. Im więcej byłoby takich osób, tym mocniej spadłyby ceny. Przedłużenie wakacji kredytowych do czasu aż znacząco spadną stopy procentowe spowoduje, że szanse na znaczące spadki cen będą mniejsze.

Z kolei dla banków to byłaby oczywiście bardzo zła wiadomość. Dłużej musiałyby tolerować darmowy kredyt. Warto bowiem pamiętać, że za miesiące, w których klient korzysta z wakacji kredytowych bank nie otrzymuje odsetek. Z niezapłaconej raty tylko niespłacony kapitał jest przenoszony na koniec okresu spłaty. Odsetki po prostu znikają. Oczywiście w tym doliczonym okresie zostaną doliczone nowe odsetki, ale już za te dodatkowe miesiące, o które przedłuży się okres spłaty.

Przedłużenie wakacji kredytowych może więc spowodować, że nawet jeśli KNF złagodzi regulacje, to banki i tak niechętnie będą udzielały kredytów hipotecznych. Szczególnie osobom o niższych dochodach. Dla nowych kredytów mogą też uwzględnić koszt wakacji w oprocentowaniu, czyli podwyższyć marże lub stawki stałego oprocentowania. Na razie jednak nie ma pewności czy wakacje faktycznie zostaną przedłużone.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Szczyt NATO. Ogromne wsparcie dla Ukrainy

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na gs24.pl Głos Szczeciński