Cena najmu mieszkania w Szczecinie dużo niższa niż raty kredytu. A popyt na nieruchomości jest ogromny

Ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy wygenerowały olbrzymi popyt na mieszkania na wynajem. Sprawdziliśmy, ile unikalnych (po usunięciu duplikatów) mieszkań na wynajem było w ofercie 16 największych miast Polski w dniu 23 lutego, czyli w przeddzień wybuchu wojny w Ukrainie i dwa miesiące później, czyli 23 kwietnia. W tym czasie liczba aktywnych ogłoszeń spadła w Szczecinie o ponad połowę (53 proc.). W niektórych miastach w Polsce nawet o 69 proc. (Gdańsk i Gdynia).

Efektem tak dużego popytu jest znaczący wzrost stawek najmu. Oferty najmu opublikowane w marcu były średnio o 7 proc. droższe od tych ze stycznia br. Najwyższe wzrosty w tym okresie odnotowaliśmy w Gdyni (11 proc.). W Szczecinie przez te dwa miesiące ceny najmu skoczyły średnio o 7 proc. Z kolei porównując ceny najmu sprzed roku, czyli jeszcze w czasach pandemii, ceny najmu mieszkań w Szczecinie są teraz wyższe o 21 proc.

W tej chwili w Szczecinie koszt najmu metra kwadratowego mieszkania o powierzchni około 50 metrów kwadratowych wynosi 48 zł, oczywiście bez opłat licznikowych i administracyjnych.

Tym samym za najem mieszkania w Szczecinie o powierzchni około 50 metrów kwadratowych trzeba zapłacić 2 400 zł miesięcznie (bez opłat licznikowych i administracyjnych).

Rata kredytu mieszkaniowego (przy 10 procentowym wkładzie własnym) za takie samo mieszkanie wynosi teraz 3 140 zł. To o 740 zł więcej niż trzeba zapłacić za wynajem takiego mieszkania.

Jednocześnie dynamiczny wzrost stawek najmu w marcu 2022 roku sprawił, że wskaźniki rentowności podskoczył z 4 proc. netto w styczniu do 4,19 proc. netto. To przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku i że jest kupowane bez udziału kredytu. Uwzględnia też podatek oraz wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu. Dla porównania rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosi 6,1 proc. brutto, czyli 4,94 proc. netto. Biorąc to pod uwagę oraz to jak duży jest popyt na rynku najmu, wszystko wskazuje na to, że stawki dalej będą rosły. Rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem mogłyby też podbić spadki cen mieszkań.

- Na razie nie wiadomo jednak czy do nich dojdzie - zastanawia się Jarosław Sadowski z Expandera.

Choć stawki najmu znacząco wzrosły, to jeszcze szybciej rosną raty kredytów hipotecznych. W momencie tworzenia tego raportu (27 kwietnia) WIBOR 3M wynosił już 5,84 proc. W rezultacie oprocentowanie kredytu z najniższym (10 proc.) wkładem własnym wynosiło aż 8,3 proc. To powoduje, że rata kredytu na 25 lat na mieszkanie o powierzchni 50 m2 w Warszawie wynosi aż 4 661 zł. Najem takiego samego mieszkania kosztuje średnio 3 100 zł. Miesięczny koszt najmu jest więc niższy aż o 1 561 zł. Podobnie jest w Krakowie (1 554 zł).

- Warto jednak dodać, że takie porównanie ma sens jedynie w krótkim okresie. Patrząc długoterminowo wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. Za najem trzeba płacić zawsze, a raty kredytu tylko do czasu spłaty zadłużenia - zauważa Jarosław Sadowski. - Poza tym własne mieszkanie można w każdej chwili sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. Natomiast pieniędzy wydanych na najem nie da się odzyskać.

Na koniec warto wspomnieć, że właśnie upadł mit o tym, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Z danych GUS ze spisu powszechnego wynika, że w dniu 31 marca 2021 r. aż 12 proc mieszkań w Polsce było niezamieszkanych. Dokładnie takich pustych mieszkań było aż 1,85 mln, co potwierdzają informacje o zużyciu prądu. Największy udział pustych lokali odnotowano w województwie małopolskim (14 proc.), podlaskim (14 proc.). Najmniejszy natomiast był opolskim (8 proc.).

- Oczywiście w pewnym stopniu odpowiada za to pandemia - zauważa ekspert. - Praca i nauka zdalna zmniejszyła w tamtym okresie popyt na najem długoterminowy. Zdecydowanie mniej było też turystów, co z kolei oznaczało puste mieszkania w najmie krótkoterminowym. Warto jednak dodać, że nawet po uwzględnieniu tego faktu mieliśmy w tym czasie ponad 1 mln mieszkań za dużo.

Problem polega jednak na tym, że wiele z takich pustych mieszkań znajduje się w miejscach, w których niewiele osób chce mieszkać. W tym samym czasie w dużych, rozwijających się miastach mieszkań brakuje. Taka sytuacja będzie się pogłębiała w kolejnych latach. Z jednej strony będzie coraz więcej pustych mieszkań. Zaczynają bowiem umierać bardzo liczne roczniki osób urodzonych w latach 40-tych po wojnie i w latach 50-tych (wtedy rodziło się 600 - 800 tys. dzieci rocznie, a teraz ok. 330 tys.). Z drugiej strony będzie brakowało mieszkań w tych rejonach, które będą przyciągały imigrantów i młodych Polaków przenoszących się z innych regionów naszego kraju. Na części terenów będzie więc znaczący nadmiar mieszkań, a w innych miejscach będzie ich brakowało.