Budowa - zacznij od działki!

Proces budowy należy rozpocząć od kupna odpowiedniej działki, ponieważ projekt domu zawsze można zmodyfikować i do niej dopasować. Podstawowe pytania, jakie musimy sobie zadać to: jak dużej przestrzeni poszukujemy i jaki ma być kształt parceli? Praktycznym i korzystnym rozwiązaniem będzie wybór działki proporcjonalnej, w kształcie prostokąta. W przypadku, gdy mamy już wybrany projekt, to wybór działki musi być podyktowany rozmiarami i rozkładem, które są w nim zawarte.

Z pośrednikiem czy na własną rękę?

To pytanie zadawane przez wiele osób, które chcą urzeczywistnić marzenia o własnym lokum. Zaufanie specjaliście ma wiele dobrych stron. Wygodnym rozwiązaniem może okazać się skorzystanie z konsultacji i doradztwa inwestora zastępczego, który zajmie się również budową naszego domu. - Współpraca z inwestorem zastępczym to rozwiązanie bezproblemowe. Tym bardziej, że gdy jedna firma zajmuje się kompleksowo wszystkim: począwszy od wyboru działki, poprzez dostosowanie do niej projektu architektonicznego, po realizację i kontrolę budowy, wówczas odpowiedzialność za projekt jest jasna. Korzystnie wpływa na koordynację prac i dokonanie optymalnego wyboru - tłumaczy Wojciech Rutowicz, z firmy ES Polska. W przypadku, kiedy decydujemy się na samodzielne poszukiwania działki, powinniśmy liczyć się z tym, że zajmie nam to o wiele więcej czasu i uwagi.

Dogodna lokalizacja

Lokalizacja to jeden z parametrów, który rozstrzyga o wartości rynkowej naszej nieruchomości. - Zwróćmy uwagę na dojazd, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, odległość od centrum, dostępność mediów lub możliwość ich doprowadzenia. Równie istotny jest swobodny dostęp do instytucji tj.: szkoła, przychodnia, sklep czy poczta. Warto obliczyć czas dojazdu zarówno w godzinach szczytu, jaki i w trudnych warunkach pogodowych. Weźmy pod uwagę także stan drogi dojazdowej, jeśli wymaga ona utwardzenia, będzie nas to kosztować sporo czasu i formalności w gminie - mówi Wojciech Rutowicz. Dlatego sprawdźmy różne koncepcje komunikacyjne, np. czy w razie potrzeby będziemy mogli skorzystać z autobusu, pociągu lub komunikacji miejskiej i podmiejskiej.

W zgodzie z prawem

Jeśli wybraliśmy już wymarzoną działkę, czas dowiedzieć się, jaki jest jej stan prawny. W tym celu musimy udać się do gminnego wydziału architektury i urbanistyki, aby tam sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z planu dowiemy się, jakie przeznaczenie ma konkretny grunt: czy dany teren jest przeznaczony pod jednorodzinną, czy też wielorodzinną zabudowę mieszkaniową, czy nie jest przeznaczony na uprawy rolne albo leśne. Jeśli działka nie obejmuje zabudowy jednorodzinnej, wówczas musimy z niej zrezygnować.
- Zainteresujmy się ewentualnym planowanym sąsiedztwem w pobliżu naszej działki. Niestety niedopatrzenie może w tym wypadku powodować fatalne skutki, w postaci pojawienia się w przyszłości uciążliwych inwestycji: hałaśliwej fabryki, wysokich obiektów budowlanych czy obwodnicy autostrady. Grunt nie może być w żadnym wypadku położony na terenach zalewowych - podpowiada Wojciech Rutowicz. W planie zagospodarowania mogą znajdować się ustalenia dotyczące warunków zabudowy, które określają szczegóły wyglądu nowych domów: konieczność nawiązania do architektury istniejących już budynków, wysokość (ilość pięter), kształt dachów, kolor elewacji itp. Wypisy i wyrysy z planu może uzyskać każdy, a nie tylko właściciel nieruchomości.

Gdy nie ma planu

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy niezwłocznie wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek składa się nieodpłatnie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W tym wypadku musimy uzbroić się w cierpliwość, gdyż gmina musi przeprowadzić analizę urbanistyczną danej parceli. Procedura może trwać nawet pół roku. Zgodne z prawem jest również zawieszenie przez gminę postępowania na kolejny rok, jeśli zamierza uchwalić plan miejscowy. - Mamy większe szanse na pozytywną decyzję, jeśli grunt spełnia pewne normy, zawarte w przepisach. Powinien mieć, m.in.: bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia budynku do mediów, tj. wodociągu, kanalizacji, sieci gazowej i elektrycznej. Kolejnym warunkiem jest tzw. dobre sąsiedztwo, oznacza to, że znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie działka musi być zabudowana lub zostały już dla niej wydane warunki zabudowy. Za działkę sąsiednią - według przepisów, uważa się taką, która ma wspólną granicę z ziemią, którą planujemy nabyć. Jeżeli tak nie jest - nie dostaniemy warunków zabudowy, a co za tym idzie, także pozwolenia na budowę! - mówi Wojciech Rutowicz.

Lepsza działka uzbrojona z bezpośrednim dostępem do drogi

Bardzo ważne jest, by działka miała dostęp do drogi publicznej, najlepiej bezpośredni. W przypadku braku dostępu nie otrzymamy od gminy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. W przypadku notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, polegającej na wydzieleniu fragmentu z działki sąsiada, może dochodzić do wielu konfliktów i nieprzyjemności.
Jeśli mamy taką możliwość, to wybierajmy działki uzbrojone. Często nawet nie zdajemy sobie sprawy, ile problemów wiąże się z przyłączeniem mediów. To, czy do gruntu jest doprowadzona woda, kanalizacja, elektryczność itp., ma dla budujących dom ogromne znaczenie. Ponieważ z przyłączeniem mediów wiążą się duże koszty, dla przykładu: samo pociągnięcie prądu to wydatek rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, natomiast szambo, studnia lub oczyszczalnia kosztować nas będą od kilku do kilkunastu tysięcy złotych każde. Nie wspominając już o niższym komforcie eksploatacyjnym i kosztach przyszłej obsługi.

Co w trawie piszczy

Na działce może znajdować się roślinność rozmaitego pochodzenia, m.in. różne drzewa i krzewy. Zgodnie ze zmianami w ustawie o ochronie przyrody (z dnia 20 lipca 2010r.), jeśli na gruncie rosną drzewa mające ponad 10 lat, wówczas musimy złożyć wniosek o pozwolenie na wycinkę. - Wcześniej mogliśmy wycinać bez zezwolenia drzewa, które nie przekroczyły 5 lat, teraz ten czas nieco wydłużono. Jedynie usuwanie drzew owocowych nie grozi konsekwencjami prawnymi i nie wymaga zezwolenia. Może to być niemożliwe, tylko w wypadku, kiedy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków, leży w granicach parku narodowego lub rezerwatu przyrody. Przestrzegam przed bezprawną wycinką, która może być bardzo nieprzyjemna w skutkach. Kary podyktowane są gatunkiem i wielkością drzewa, i nie są to bynajmniej kwoty symboliczne - przestrzega Wojciech Rutowicz.

Cała prawda o działce, czyli księga wieczysta

Kolejny etap to dokładne przestudiowanie księgi wieczystej. Z niej dowiemy się, czy oferujący nam działkę jest jej pełnoprawnym właścicielem i czy grunt ma uregulowany stan prawny (wykluczamy istnienie potencjalnych spadkobierców). Przyjrzyjmy się również, czy dział hipotek zawiera jakieś wpisy i czy istnieją ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Od czerwca bieżącego roku księgę wieczystą możemy przeglądać w Internecie, siedząc wygodnie we własnym fotelu. Wystarczy znać jej numer, a oszczędzimy czas i nie będziemy musieli udawać się do sądu.
Kiedy zamkniemy już etap wyboru i sprawdzania działki, możemy ze spokojem zająć się projektem domu i jego realizacją.
W zgodzie z prawem

Jeśli wybraliśmy już wymarzoną działkę, czas dowiedzieć się, jaki jest jej stan prawny. W tym celu musimy udać się do gminnego wydziału architektury i urbanistyki, aby tam sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z planu dowiemy się, jakie przeznaczenie ma konkretny grunt: czy dany teren jest przeznaczony pod jednorodzinną, czy też wielorodzinną zabudowę mieszkaniową, czy nie jest przeznaczony na uprawy rolne albo leśne. Jeśli działka nie obejmuje zabudowy jednorodzinnej, wówczas musimy z niej zrezygnować.
- Zainteresujmy się ewentualnym planowanym sąsiedztwem w pobliżu naszej działki. Niestety niedopatrzenie może w tym wypadku powodować fatalne skutki, w postaci pojawienia się w przyszłości uciążliwych inwestycji: hałaśliwej fabryki, wysokich obiektów budowlanych czy obwodnicy autostrady. Grunt nie może być w żadnym wypadku położony na terenach zalewowych - podpowiada Wojciech Rutowicz. W planie zagospodarowania mogą znajdować się ustalenia dotyczące warunków zabudowy, które określają szczegóły wyglądu nowych domów: konieczność nawiązania do architektury istniejących już budynków, wysokość (ilość pięter), kształt dachów, kolor elewacji itp. Wypisy i wyrysy z planu może uzyskać każdy, a nie tylko właściciel nieruchomości.

Gdy nie ma planu

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy niezwłocznie wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek składa się nieodpłatnie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W tym wypadku musimy uzbroić się w cierpliwość, gdyż gmina musi przeprowadzić analizę urbanistyczną danej parceli. Procedura może trwać nawet pół roku. Zgodne z prawem jest również zawieszenie przez gminę postępowania na kolejny rok, jeśli zamierza uchwalić plan miejscowy. - Mamy większe szanse na pozytywną decyzję, jeśli grunt spełnia pewne normy, zawarte w przepisach. Powinien mieć, m.in.: bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia budynku do mediów, tj. wodociągu, kanalizacji, sieci gazowej i elektrycznej. Kolejnym warunkiem jest tzw. dobre sąsiedztwo, oznacza to, że znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie działka musi być zabudowana lub zostały już dla niej wydane warunki zabudowy. Za działkę sąsiednią - według przepisów, uważa się taką, która ma wspólną granicę z ziemią, którą planujemy nabyć. Jeżeli tak nie jest - nie dostaniemy warunków zabudowy, a co za tym idzie, także pozwolenia na budowę! - mówi Wojciech Rutowicz.

Lepsza działka uzbrojona z bezpośrednim dostępem do drogi

Bardzo ważne jest, by działka miała dostęp do drogi publicznej, najlepiej bezpośredni. W przypadku braku dostępu nie otrzymamy od gminy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. W przypadku notarialnego ustanowienia tzw. służebności drogowej, polegającej na wydzieleniu fragmentu z działki sąsiada, może dochodzić do wielu konfliktów i nieprzyjemności.
Jeśli mamy taką możliwość, to wybierajmy działki uzbrojone. Często nawet nie zdajemy sobie sprawy, ile problemów wiąże się z przyłączeniem mediów. To, czy do gruntu jest doprowadzona woda, kanalizacja, elektryczność itp., ma dla budujących dom ogromne znaczenie. Ponieważ z przyłączeniem mediów wiążą się duże koszty, dla przykładu: samo pociągnięcie prądu to wydatek rzędu nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, natomiast szambo, studnia lub oczyszczalnia kosztować nas będą od kilku do kilkunastu tysięcy złotych każde. Nie wspominając już o niższym komforcie eksploatacyjnym i kosztach przyszłej obsługi.

Co w trawie piszczy

Na działce może znajdować się roślinność rozmaitego pochodzenia, m.in. różne drzewa i krzewy. Zgodnie ze zmianami w ustawie o ochronie przyrody (z dnia 20 lipca 2010r.), jeśli na gruncie rosną drzewa mające ponad 10 lat, wówczas musimy złożyć wniosek o pozwolenie na wycinkę. - Wcześniej mogliśmy wycinać bez zezwolenia drzewa, które nie przekroczyły 5 lat, teraz ten czas nieco wydłużono. Jedynie usuwanie drzew owocowych nie grozi konsekwencjami prawnymi i nie wymaga zezwolenia. Może to być niemożliwe, tylko w wypadku, kiedy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków, leży w granicach parku narodowego lub rezerwatu przyrody. Przestrzegam przed bezprawną wycinką, która może być bardzo nieprzyjemna w skutkach. Kary podyktowane są gatunkiem i wielkością drzewa, i nie są to bynajmniej kwoty symboliczne - przestrzega Wojciech Rutowicz.

Cała prawda o działce, czyli księga wieczysta

Kolejny etap to dokładne przestudiowanie księgi wieczystej. Z niej dowiemy się, czy oferujący nam działkę jest jej pełnoprawnym właścicielem i czy grunt ma uregulowany stan prawny (wykluczamy istnienie potencjalnych spadkobierców). Przyjrzyjmy się również, czy dział hipotek zawiera jakieś wpisy i czy istnieją ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Od czerwca bieżącego roku księgę wieczystą możemy przeglądać w Internecie, siedząc wygodnie we własnym fotelu. Wystarczy znać jej numer, a oszczędzimy czas i nie będziemy musieli udawać się do sądu.
Kiedy zamkniemy już etap wyboru i sprawdzania działki, możemy ze spokojem zająć się projektem domu i jego realizacją.